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杨红旭:那么多开发商,为什么赚不到钱?

海西房产网 发布时间:2015.03.17来源:杨红旭博客
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导语:到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价?围绕地价与房价,业内外争论已久。正如“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,讲不清,道不明。而过去几个月,尤其是9月,全国主要城市地王频出,让地价推高房价的观点,似乎略占上风。
标签:   杨红旭  开发商

  到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价?围绕地价与房价,业内外争论已久。正如“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,讲不清,道不明。而过去几个月,尤其是9月,全国主要城市地王频出,让地价推高房价的观点,似乎略占上风。为了防范房价继续高涨,近期国土资源部也提出:年内禁止再出地王,并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。
 
  首先,看外在现象。房价与地价一点相似之处:同向运行。无论是上行周期,还是下行周期,其方向是一致的。比如去年下半年以来,房价与地价,同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年,房价与地价基本同步降温。
 
  两点不同之处。其一,地价波幅大于房价,涨时涨幅更大,跌时跌幅更大。比如今年前8个月,根据国家统计局数据,全国开发企业购地均价上涨16%,而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场,有时可以看到这种事:同样一块地,土地市场低迷时(如去年初)可能会流标,没有企业愿意以底价购买,而换个时间(如当前),就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上,近几个月,部分城市的单价地王,溢价率高达100%左右。

  其二,地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年,会发现一条规律:房价变化在先,地价变化在后。比如,2009年二季度房价就开始上涨了,四季度相当火爆;但直到2009年下半年,地价才开始反弹,直至2010年一季度,才地王频现,并且一直持续至年底。去年以来,亦如此。去年下半年房价开始上涨,但直到今年,才逐渐出现高价地,今年3月份房价环比涨幅最大,直至8-9月份,才出现地王潮。
 
  其次,看内部联系。那么,地价与房价之间,到底有什么相互影响的传导机制?从成本构分析,房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成,其中地价是重要部分,而且是最具可变量的部分。人们一般都认为:面粉贵了,面包也会贵。所以,地价贵了,房价也会贵。
 
  从长期来看,地价上涨,确实增加了房价成本,进而推高房价。但短期而言,比如说某块地贵了,会否使这块地上建的房价也会同步贵?不妨深入分析和探讨一下。从经济学上分析,这一命题,在两种条件下是成立的。

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