摘要：项目的体验性便日渐突出，而围绕于此的商业规划以及设计便成了凯德的“软肋”。

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　星岛退市、“中国帮”上位……凯德的2014过得并不平静。而围绕着“一个凯德”的系列改革，似乎给这家来自新加坡的上市企业带来了不俗的业绩。

　　在农历春节前夕，凯德集团在新交所披露了其全年“成绩单”。数据显示，2014年凯德集团全年净利增长38.2%，至11.61亿新元，而营业额则上升11.8%，至39.25亿新元。

　　就在凯德公布业绩之时，其股价也全日上扬1.11%，收报3.63新元，创下自2013年5月23日以来的高点。

　　不过，凯德成绩的全线“飘红”却并不能全然反应其现时状态。不管是退市星岛，还是“中国帮”上位，凯德去年所作出的一系列调整无疑都从侧面折射出了这家被视作“轻资产”典范企业某些方面的后继乏力。

　　四季度贡献大头

　　事实上，凯德去年业绩的大增与其第四季度的贡献休戚相关。据凯德公告披露，其2014年第四季度净利同比增幅达187%，从2013年第四季的1.43亿新元，增长至4.09亿新元，单季度贡献比达35%。

　　与之同时，其第四季营业额则上升67.2%至15.2亿新元。对此，凯德方面表示，这主要是由于集团在过去的一个季度中脱售了位于新加坡裕廊湖区的西城大厦。

　　据观点地产新媒体了解，早在2014年1月3日，凯德集团、凯德商用以及凯德商用新加坡信托管理便已联合宣布，由鼎邦房地产私人有限公司和刘景发(新加坡)有限公司组成的财团，以约5.79亿新元收购其新加坡西城大厦的期权。

　　而该笔交易也成就了去年新加坡第三大房地产大宗交易。资料显示，西城大厦坐落于裕廊商业区，是西城综合体的办公楼部分，该综合体还包括了西城购物中心，该大厦是个总楼层为20层的办公楼，可出售净面积为30.5万平方英尺。不过，当时西城大厦还处于建设中，建筑工程竣工期预期为2014年底。

　　除此之外，凯德还指出，集团营业额的增加还来自于新加坡本地购物商场、服务公寓以及其他发展项目所带来的收入。而目前，凯德集团管理的房地产资产已达706亿新元，未来几年将新增50个总值约350亿新元的项目。

　　在大刀阔斧进行改革的2014年，凯德也颇为谨慎，其全年一共拨出1.61亿新元的减值准备金，以应对主要由于政策所带来的不利因素，其中，凯德新加坡分配有7740万元减值准备金。

　　言及未来发展时，凯德集团总裁兼首席执行长林明彦在业绩发布会上指出，凯德未来的重心将放在发展综合项目、住屋、办公楼、商场和服务公寓。除去中国和新加坡这两个核心市场外，凯德还将在越南、印度尼西亚和马来西亚等国扩大业务。

　　凯德商业的隐忧

　　实际上，在中国，凯德给业内人士的第一直观反应仍然是商业地产范畴，尤其是在商业地产成长的前几年，凯德所开创的“金融+地产”模式已然成为了绝大多数商业地产开发商学习的典范。

　　然而，当外界提及凯德之时，回荡于脑际的更多恰恰是这种让不少企业奉为圭臬的营运模式。至于凯德的商业产品，其知晓度远不如“万达广场”、“万象城”等同类型项目，而其形象又不及太古汇、恒隆广场等“高大上”。

　　“凯德本质是做基金投资的——回报率是每个人的紧箍咒，只要能达到回报率，其它皆可牺牲。凯德的商场都不算漂亮，档次一般，地段一般，盈利中等。”有业内人士如是指出。

　　三益资本董事总经理刘晓兰在接受观点地产新媒体采访也强调，凯德做商业地产跟别的开发商的营运出发点是不一样的，凯德会非常尊重投资的诉求，根据投资诉求来制定租金要求，在营运方面非常关注租金的回报，而这种思维是符合商业地产投资的做法。

　　不过，她强调，虽然凯德这么些年积累的营运体系已经相对完善了，但是具体到项目的营运效果则要看人的执行能力以及还有不同的城市。

　　“另外也还看凯德到中国后的落地性以及它发展过快的时候，人才能不能够跟上，能不能适应自己的体系。运营的话，凯德本身的理念和体系是很好的，但每个项目会有个性化和差异化。”刘晓兰补充道。

　　然而，当中国商业地产的发展逐步步入成熟期后，商业项目远不再只是承担购物场所的角色，因而项目的体验性便日渐突出，而围绕于此的商业规划以及设计便成了凯德的“软肋”。

　　放眼国内市场，凯德在此不免要略逊一筹。以华润为例，与凯德本质做基金投资不同，华润的本质就是做商业。因而，其总是不厌其烦地研究动线，商场设计得美轮美奂，同时，招商也注重品牌与形象。

　　在此已成为一种大势的情况下，凯德本身的竞争力无疑会受到一定的影响，尤其是在商场人流量成为凯德第二个铁的指标前提下。

　　不过，凭借独有的基金模式，凯德已成为继万达之后，在中国拥有最多购物中心的企业。根据凯德商用官网数据显示，凯德商用已在中国37个城市开设了62家购物中心，总物业值为796亿元。