由于实施了几十年的计划生育，2010年中国的年龄结构呈纺锤形，劳动力比例大，经济增长势头不错，但是也导致内需不足。这种结构是不稳定的，并且很快就要变成高度不稳的倒三角形：劳动力严重短缺、高度老年化、经济丧失活力。

　　2015年之后，中国人口拐点来到。

　　据方正证券研究所提供的一份最新研究报告显示，2015年之后，20-64岁劳动力开始负增长，下降速度将超过日本。

　　方正证券首席宏观研究顾问苏剑教授认为，劳动力是驱动经济增长的引擎。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年人口出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

　　是危言耸听吗？

　　一直以来，“楼市拐点”就像“狼来了”喊了很多年。对于楼市来说，只有短暂的下挫，但反弹从未失约，似乎每一次的调整都是为了下一次的疯狂做铺垫。然而，这一次楼市的土壤发生了根本性的变化，楼市反弹是否会失约？“狼”会否真要来了？

　　也许，楼市“史上最严厉”的大考来了。

　　因为这一次的“难题”不是政策，就算政策可以是“史上最严”也是能被调整的；因为这一次的“难题”不是“资金”，虽然缺钱很惨，但是融资的门路总会有的；因为这一次的“难题”是楼市最根本的需求，是楼市这一盆火下熊熊燃烧的柴薪。

　　楼市赖以十年野蛮成长的最重要土壤——“人口红利”在逐渐消失。

　　楼市能不能破解这道“难题”，跨过这个危机？这一次惊天大考，没有开发商能够逃避。

　　好了，楼市君，准备好了吗，请答题！

　　楼市人口红利

　　统计学

　　楼市的人口力量

　　楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？

　　楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？

　　以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。

　　三大定律

　　第一定律

　　生的少了，老得快了=房子多了、“人口红利”消失了

　　　统计数据：

　　生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁黄金年龄育龄妇女（2/3的孩子是该年龄群妇女生的）都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。

　　定律解读：

　　未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特别在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。

　　由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。主流人口专家认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后（即劳动力过剩向短缺的转折点），人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”

　　一般来说，人口红利消失会出现两个最明显的指标：

　　1、用工荒。劳动力工资上涨将成为常态。

　　2、刚需荒。需求萎缩、房价上涨速度放缓。

　　从目前情况看，这两个最为明显的指标都有浮头迹象。现在的确有不少城市出现了“用工荒”，劳动力工资上涨将成为常态。

　　同时，由于刚需萎缩，全国房价上涨速度放缓，部分三四线城市楼价开始下跌。人少了，房多了，库存量同步上涨。（见右上图）

　　第二定律

　　人口拐点≈楼市拐点

　　统计数据：

　　20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。

　　定律解读：

　　如果将20-64岁定义为具备劳动力人口的话，那么可以发现，2015年之后该部分人群到达峰值后发生负增长。在近几年，你对这种人口结构的变化可能感觉并不明显，因为劳动力达到了顶峰，虽然开始走下坡路，但是劳力仍然充沛。

　　在人口经济学现象中，劳动力是驱动经济增长的引擎，令人不安的是，人口拐点的到来，往往与经济衰退发生对应关系，也常常与楼市崩盘有着密切关联。

　　在日本和欧洲部分国家和地区，20-64岁人口于1998年、2010年达到顶峰后出现负增长，他们都是在拐点前夕就出现经济危机。比如日本，在1980年前后，经济发展如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985年起， 每年以两位数上升，盛行着“地价不降神话”。但是在1992年人口结构出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

　　第三定律

　　人口吸纳力≈城市涨价动力

　　统计数据：

　　在2013中国公共财政收入最高的50个城市中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。广州的人口净流入也达到了461万，位列第五（见右表）。