案情介绍：

　　王女士是在津外地人，去年2月底，她看中了河东区一套“学区房”，因资金周转困难，王女士与原房主协商，预先支付一笔定金，等剩余房款筹到后，再支付余款并办理过户手续，得到同意后顺利入住。5月初的一天，王女士回家发现大门上贴了写着“此房已归我公司管理，限你一周内搬离”并留有手机号码的纸条。王女士立刻联系原房主，对方表示会尽快解决此事。没想到，过了几天，自称租客的男子带了房屋租赁合同找到了王女士，并要求其搬离。期间，原房主一直没有露面。

　　眼看马上到9月份了，王女士去派出所询问办理户口迁移手续，被告知原房主并没有将户口迁出。王女士屡次联系原房主，但对方始终不肯露面，无奈之下，王女士将原房主告上法庭，要求解除房屋买卖合同并进行赔偿。

　　律师点评：

　　本案中，王女士新买的房子，竟然另有租客，实在让人无法接受。然而，因原房主与租客签订租赁协议时，往往为了规避税费并不去备案，具体情况只有协议双方及中介清楚。这样一来，在交易二手房时，买家无从查询该房屋是否存在租赁情况。因此，买方在签订二手房买卖合同的时候，可以约定卖方应保证交易房屋不存在房屋租赁的情况，如果存在上述情况，导致买方无法入住或者无法达成交易，卖方应承担高额的违约金。

　　另外，在签订二手房买卖合同的时候，完全可以把户籍问题作为合同成立的一个条件，或者把户籍问题是否得到圆满解决作为追究违约责任的原因之一，规定较高的违约金数额。也就是说，在房子交易之前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。