影响：效果式微，但快速聚拢人气

“专家营销”层出不穷，效果究竟如何?

　　“从目前的商业项目推广来看，‘专家营销’是常规的套路，其影响力式微”，蔡俊称，专家营销，从万达项目开始盛行，随着福州各大商业项目的兴起，这种模式已不再新鲜，投资者也有“些许的审美疲劳”。

　　“商业地产购买群体的投资属性，决定了他们是最为理性的客群”，蔡俊称，特别是受当下经济大环境的影响，投资者愈发理性，“专家们起到的作用亦越来越小。”

　　尽管如此，“目前商业项目的推广，请专家还是最为现实的操作手法，简单、快速，能在短时间内提升品牌、推广项目、聚拢人气。” 众所周知，受前两年推地的影响，尔今一些商业项目已经到了推广上市的节点，“临近年关，打响知名度，提升品牌影响力，对于一年的营销，都起到积极的作用。”

建议：商业营销还需找准定位

　　摆在开发商面前的是颇为严峻的事实。2014年商业地产成交量为417869万㎡，相比较于往年，业绩并不突出，而库存量却节节攀升。据克而瑞的统计数据表明，写字楼物业至2014年底库存量增至84.16万㎡，以近两年市场消化力，去化周期约4-5年;SOHO物业至2014年底库存量37.88万㎡，以近两年市场消化力，去化周期约2年。

　　商业物业的营销模式亟待创新和突破，但更重要的是找准自身的定位。吴剑平称，“以SOHO为例，在以往市场好的时候，万能型的SOHO宜商宜住皆受欢迎，但当下的市场，一些周边商务氛围不够浓、地段并不理想的SOHO产品就要调整自己的定位，直接了当地针对某些客群，反而更具特色。”

　　除了找准定位，量身定制外，“商业物业的营销还要解决一个课题”，蔡俊称，“那就是，打消投资者的顾虑”。对于投资者，最关心的莫过于所投资的物业是否具备价值点、价格与价值是否相匹配、未来的投资回报率等等，“一旦能够给投资者吃颗定心丸，那么，营销才是最成功也是最有效的。”