开发商将逐渐从重资产向轻资产转变

海西房产网发布时间：2015.02.01来源：中新网

扫描到手机

导语：从我们自身的理解，房地产板块也是我们的业务，这两年发展速度比较快，预计今年大概突破150亿到200亿这样一个规模。更大部分是配制在房地产上，对我们自己规划。怎么样来适应，或者怎么看待这个市场。当然现在尤其是房地产行业。去年50万亿最投资，房地产占了五分之一。

标签： 地产年会开发商转变

　　新华房产北京1月31日讯分化与融合新常态下地产变革新趋势——2015年中国地产领袖年会在北京嘉里中心大酒店举行。
　　
　　主持人：谢谢冯总，我们有一位美女企业家请客，这位企业家是谁？肖总，掌声送给肖总。接下来进入第三篇章“新常态下的房地产金融化与国际化”。有请盛事神州基金董事长张民耕。
　　
　　张宝国：下面请上来的是这么几位陈凡先生量宇投资董事长。单伟豹路劲地产董事长，亨瑞，亨瑞集团董事长。长富银投资基金董事长张宝国先生。我开一个题，金融化和国际化。什么是房地产的金融化？现在大家都再说，万科越来越像一个基金了，这就是金融化。我说一个我们和它合作一个故事，我们在西安和万科有一个合作项目，他原来的内部收益率如果出十个亿资本金，内部收益率超过20%。后来就出了非常少的钱，用基金和它的资本金够了35%，时候银行就蜂拥而上，这时候算一算内部收益率超过30%。我从这里面得到一个经验。第一叫拿别人的钱来做自己的项目，这是金融化。第二就是我出一个钮扣，你们给我一个大衣。下面大家讲讲自己的小故事，说一说房地产金融化趋势是什么样的？
　　
　　张民耕：我先说一下个人理解新常态。不要说理论，从我自己理解房地产行业的新常态，简短说可能从去年开始，从2014年开始我们所有房企，不得不面对一个事实，要么转型，要么转行。要么认可你自己真的很牛，然后进入一个新常态，我个人的认识。刚才上一段我们谈互联网，互联网其实有时候我们特别是2014年过渡神话了，神话到什么都能做。其实我觉得这个东西就像是金融对于房地产企业一样。这个其实是你的基础工具，就像我们电、水一样，所有企业所有人都离不开。金融对于房地产企业从2014年我认为已经进入明确的分水岭。就是我们所有的房企思考新的内容，我们以后的话，我们不是考虑增加一个金融部门，我们不得不跟金融密集结合。金融是我们不能分的一部分，离了金融，企业趁早转行。这是我所理解的所谓新常态。
　　
　　从我们自身的理解，房地产板块也是我们的业务，这两年发展速度比较快，预计今年大概突破150亿到200亿这样一个规模。更大部分是配制在房地产上，对我们自己规划。怎么样来适应，或者怎么看待这个市场。当然现在尤其是房地产行业。去年50万亿最投资，房地产占了五分之一。面对一个事实就是今年特别明显，我们常规依赖的银行、信托等等这些主力军，取决于2014年都转向二级市场了。我们面临的一个外部环境又非常不好。虽然从国家宏观政策，我们2014年9月份开始，比如说对房地产行业一个限购、限贷一个政策取消。从自己来讲的话，我觉得重点盯的方面，在去年2014年做了棚改项目，针对这一类为什么来锁定，有它突出的优势。我们和房企都一样，我们要明确自己的优势在哪，明确去做哪。
　　
　　张民耕：邹总开始。请邹总。
　　
　　亨瑞：我想讲海外的房地产金融运作，房地产实际上是金融运作，海外融资渠道是更多的，但是对中国企业走出去很多这种渠道是没有资格，为什么？因为中国企业在海外还没有信誉度，所以很多常规的手段。举个例子红邦集团，亨瑞集团结合现在比较流行的投资运营资金，帮他融资。因为常规情况下大家知道，银行一般60%，企业投40%。通过我们这种模式，银行的钱可以稿到40%以下，这种情况下不需要信用担保。投资基金投了百分之三十到四十，把杠杆放大了。股权从三十降到二十，提高杠杆率。亨瑞集团如果想到海外发展，提供全方位的支持和服务。
　　
　　张民耕：亨瑞先生节约了半分钟。鼓励。下面是单伟豹先生。他有许多小故事。
　　
　　单伟豹：金融化我们2004年开始投资到去年2014年十年，用香港保守的传统方式，在香港发债资本金。发展不稳，很慢。而且我们做的规模，我们去年6月份开会决定说了，这个项目能够再一个合理的方式方法下，在这个做的过程中，条件全是金融机构提出来的。我们董事会因为这个项目请张总做了稳妥，我们跟他合作非常多。我商会几十年做了一个项目，在和张总做的是基金。在深圳开发商两个基金合作的产业基金，做什么？做商贸物流，我们虽然开始做金融，希望自己能够做甲方，是不是真的很难说。真的做基金，结果发现也不容易做。基本上我们目前推展而已。将来怎么样不知道。也经过张总美国金融机构基金，开发商占的比例很少，5个点、10个点。
　　
　　张民耕：实际上房地产金融，其实作为开发商来说，你要把利润分出去，在分出去利润的同时，也把风险分出去。这是一种非常合适的方式，实际上在美国，开发商拿5%到10%。投资基金拿20%左右，这样加起来30，每一个参与者有不同的风险，不同的收益。崔总是是鑫苑国际，在美国现在也有很多开发项目。他的故事也很多。请崔总。
　　
　　崔勇：中国金融化产品是2007年纽交所上市，现在是216套房。去年预售了1亿美金。国际化和金融化联系在一起，尤其在美国。美国从2008年金融危机以后到2012年将近4年，我们知道美国大的经济周期去分析的话。那时候市场非常好，给你一半的卖方的融资，先付一半。第二部你再美国的金融结构，实际上拿它的贷款。我们从美国拿到并不是真的从银行拿到，虽然大家都说到国外开发银行，它的银行是有额度的。他拿到这个资金以后再卖给我们。所以这块刚才单总讲的，他们都是很强势。实际上他们最终你提前还款还有最低的一些保障。这块肯定是金融上第二个。把这两关难度过完以后。
　　
　　我们拿完开发贷以后，把这个钱就给你了。一比五一般在美国四到五个点，而且有一个限制。所以基本上一比五拿回来。到第四个还可以设计一些对我们公司的贷款，如果不用结构出来的话，基本上是非常难的。国际化和金融实际上是决定了你进入的时间和退出的时间。还有一个分配，基本上一个项目保险，各种保险，包括利率上升保险。每年要加息，如果不买保险不会给你多来。但是你在国际上走完一圈，按照他规则来走，而且这一切都是合理化的。
　　
　　张民耕：好谢谢。鑫苑国际的经验，杀回来不得了。陈凡先生是真正的房地产专家。今天是民生银行房地产金融部的总经理来讲房地产用头号思维做房地产金融，帮助房地产企业转型升级。它的报告我听过一次，非常好。但是由于大家都知道的原因，今天他们下午紧急开会。陈凡先生做了很多投行的业务，陈凡先生请。
　　
　　陈凡：说到金融，房地产金融化，首先房地产跟金融就是一个玩意。做房地产的根就是金融。而房地产跟金融中间特别有意思的，到股票市场暴涨的时候，在成熟市场里房地产是跌的。第二个要跟大家讲房地产金融化，以前最早的时候咱们是这手拿土地，跟政府拿一证，那手银行套不出一分钱来。这是刚开始开放的房地产，后来不得不在项目上进行金融化投资。后来出现上市了，上市公司实际上已经成为一个企业了，中国现在在座的老板房地产公司95%以上都是项目公司，不叫企业。一个企业是长期的、稳定的可持续的，可预测的增长。全中国的房地产公司加起来不会超过50家，第四个阶段上市公司上去以后，最后发股本没有期时了。大现在位置中国的房地产基金在本土层面上基本上没有成功的，很少。一两家。实际上有两个模式，一个是凯德的模式比较成功，也比较适合中国。一边做着开发，一边做着基金。通过金融基金逐渐逐渐的转化过来。还有就是铁石门这种模式，因为你没有那么多并购的目标，也没那么多资本上的玩。老头老太太都是短期的资本。除非把社保开放了去做这个。
　　
　　这两类基金的本质，中国房地产有两个趋势，第一从开发商局面已经逐渐从重资产走上轻资产。利用自己的优势技术的壁垒，利用品牌壁垒做待建。第二个模式就是说逐渐逐渐的走凯德的模式，走得当时走到危机的层面上不得不转到金融的层面上。这个东西将来有机会大家再说一下。
　　
　　张民耕：一个项目层面上的金融化，一个企业层面上的金融化。确实比一般我们在座基金，考虑的更深透一些。房地产金融化来说，我们说是国际化，2009年叶会长带我们去美国，参加房地产学院一个活动。它的标语房地产无国届，那就是房地产的国际化。现在2009年到现在发展极快，那时候有数据说6亿美金，中国在房地产，美国的房地产投资商6亿美金。最近一个数据200亿美金。而且以至于使得美国的开发商非常惊诧，前些天我碰到了美国世贸中心的老板。他说在纽约它知道的，大概就有6个开发商在买了抵债搞开发。那就是国际化，国际化当中发生一些什么问题和故事？或者还没有实践有些什么样的思考？
　　
　　我最近本来想做这个事儿，五家房地产聊一圈觉得不错，原因为什么不错。现在房地产资金不是企业做。纯粹的基金做。基本上就干一件事儿，比国外开发商板钱，从拿地开始，然后到首批，到建筑到销售，到出租等整个环节没你什么事儿。你就分享股本那个钱。这个跟中国做分地产基金，因为基金的要有增值服务，我怎么去赚你那个暴利，我们在国外那个钱大头让开发商赚到了，我最近看到了好的国内企业解决方案。第一个他们直接出去收基金管理公司，通过控股管理公司让他们这些。因为管理公司200多人基金经理已经做了几十年，甚至上百年。他已经对当地，他们开发商中间没叫开发商怎么做，有主动权，这是第一。
　　
　　第二好的企业，但是收开发商的时候一定要知道，千万别把管理团队放了，这个房地产是一个地头蛇生意。别指望说你跟地头蛇玩。国外地产商到中国主要是选人。
　　
　　这过程中间，第一是本地化，我们的团队是讲英文的，不会是讲中文的。如果讲中文是无法去引导的。第二个在开发的过程中间，我觉得国外开发没有那么难。外国开发商房地产尤其美国为例，基本上是夕阳产业，不是朝阳产业。我觉得我们在这是引领他们没有任何问题，美国做比较聪明的人，或者价值比较高的人，都做金融或者做高科技，实际上在过程中间，他们在建能力资金调度各方面规模上面都不是对手。我觉得这一点上面非常明确。还有一点我们还有两个长项，中国开发商过去第一个是国内市场，以我们项目为例，三分之一在国内。有二分之一小的户型在国内使用。当时聘请是纽约有名的代理商。第一版报价表出来以后，我说你们的不对。小户型很便宜，中国人肯定按照单价来挑。一开盘的时候有一个一次买三套，给自己买一套最好的。所以说这一点意识不到。这是我们一个非常大的优势。
　　
　　第二我们找纽约当地总包商的时候，工人那一块，我就问他，你的料给催，你的料从哪来的？我买的，你还是交给我们。我们研究一下交货什么的。我觉得都是非常重大的东西。而且因为美国大部分是重装，不是一个新的。我相信我们做完这个项目以后，把供应链电商打开。基本没有对手的。可能是一个蓝海，可能在国外有一个意外的收获。谢谢。
　　
　　单伟豹：我们还是比较保守的，基本时间不错，我们基金的成员和下面工作人员一直在筹措中。都是一个尝试阶段，都算是比较成功。收购开发商，我觉得私募基金比较好，大的开发商很少。这两年半的经验就是美国的投资还是值得去尝试，回报率也不比中国平均回报率少。但是它的风险其实意义很多。银行法律税务都是很规范的。并没有什么担忧的。在中国做突然发生的事情，让你手忙脚乱。所以我觉得就是如果一个企业应该去考虑，把一部分的投资第一个是分担风险，第二是利益的来源。对股东股民还是比较负责任的做法。什么都是四四开。大概在一到两年可能有一些比较大的动作。
　　
　　张民耕：太好了，这是具有在本土和在香港都操作过得一个企业。然后看国外市场，确实是更加国际化。
　　
　　亨瑞：我相信在房地产国际化，尤其北美地产金融方面，亨瑞公司可能协助更多中国企业做更多的服务。简单介绍亨瑞公司这方面的情况。在过去五年中，亨瑞集团在北美开发地产项目，移民资金还有亨瑞公司合作伙伴资金，直接投资超过25亿美元。而项目总的额度超过100亿美元，有10多个项目在完工，有的在建，有的在前期筹划期间。通过亨瑞集团这几年，完全培养出来美国本土一个团队。刚才各位说了，本土的合作非常重要。两个例子一个是最近我们亨瑞集团和北京建风集团联合在波斯顿拿下一个海港城的项目。由于他们缺乏本土的经验。在初期对方没有这么考虑，而且我们是当地的开发商连手向BIG，房地产地头蛇的朋友，我们和建风要投两亿美元，金融机构要以优先，资金进来。最后形成一个共鸣的局面。同时我们做了一些小项目。亨瑞公司成立了海外地产基金。同时跟张总甚至神州也参与了他们基金投资。而我们这些投资的方向有互补优势。我相信能够提供更多全方位的一个服务。能为大家尤其近两年是北美地产开发投资一个最佳创投期，我相信大家可以携手在国际舞台上共创辉煌。
　　
　　张民耕：亨瑞集团是中国企业走出去非常好的桥梁，这一点希望大家能够记住。
　　
　　张宝国：在谈海外战略的话，我们一个思考的基础是包括人民币贬值，当然在这方面的话，我们刚刚启动了新西兰一个引用资金，首先引用资金购置当地一个房产，这个房产有移民需求的客户来，移民一般欧洲有些地方包括比较热的，西班牙葡萄牙等等地区，都有一个购置房产的要求，或者投资的要求。其实交易结构很简单，形成一个闭环，对基金来说形成一个短期并且稳定的退出渠道，让对这个移民需求的一些客户，也满足了它的一个需要。但是我觉得这个是目前我们在做的。现在我们看会有一些资产的话配制在海外。从目前整个基金来讲，我们更多的资产是在国内。因为从目前来讲从整个房地产资金一个资金结构里边，国内这个需求对私募基金的需求会逐年加大。参与比较少。我们机会会更大。好谢谢。
　　
　　张民耕：最后我来总结，我想说四句话，第一刚才房地产和金融是一回事儿，房地产和国际化也是一回事儿。房地产财富配制当中对于国际财富配制，尤其是房产地配制，可能成为主流的配制，因为有几个信号。第一我每次一年去非常多次，每次去美国看到两个现象，第一经济舱可以不满，而且还有一个现象。每次见到房地产的熟人。还有一个数据，就是在十年签证实现以后，双十一那天6666块钱的美国往返机票，一天卖出去3000张，这种人员往复其实必然带来财富流的往复。第三句话说，如果你到美国进行房地产投资，找到了正确的路径，形成了正确的模式。你就发现了一块没有开垦过的肥沃土壤，还有一句话，如果你能把美国的老钱，因为房地产形势是东方不亮西方亮，老是在起起伏伏，中国没准哪一天又起来了，如果把美国的老钱引到开发商来，你就真正赢了。谢谢各位。返回海西房产网首页>>

海西房产网官方微信：扫一扫，立即关注！

关注“海西房产网”，获取楼市新闻资讯。

地产要闻，一手掌握！更多关注@海西房产网官方微博

精彩专题推荐

【大中小】【添加收藏】【打印此文】【关闭窗口】

今日热点

楼盘动态

地产招聘

热门楼盘：更多>>

热点推荐

更多>>

购房工具

楼市画报

楼盘广告

更多>>

福州楼盘签约：销售排行>>

>>相关新闻更多>>