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资金状况
一月房企海外融资缩水七成楼市进入“后高周转”时代
每经记者尚希发自北京
从佳兆业风波到中小房企生存困局，再到人民币贬值，最近楼市利空不断。
中原地产数据显示，2015年1月宣布在海外资本市场融资的房企仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。
兰德咨询对港股上市的30家房企资金压力测试发现，得分在70分“及格线”以上的只有6家。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前楼市已整体进入“后高周转”时代：随着土地成本、融资成本上升，房企以往依托高利润和高杠杆的策略很难再有操作空间。
7家房企海外融资158亿
按照兰德咨询资金压力测试模型，在对港股上市的30家房企的资金压力测试发现，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有风险。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说，随着全行业金融化的趋势越来越明显，提高现金流及运营的精细化管理水平更为重要。
通过对企业的评测，宋延庆发现，目前行业内最需要重视的就是资产负债率这一数据，大部分房企资产负债率都在90%左右，而现金占总资产的比值也相对较低，一般港股上市房企这一比值控制在15%~20%，其建议A股房企也不要低于10%。
宋延庆表示，在以债养债的开发模式下，如果企业负债过高、增速过快，一旦销售额下降，资金链就可能断裂。针对房地产企业现金流特点，通过测算不同压力情形下企业的资金状况，能够获知企业未来一年的资金链安全程度。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，国内房企海外融资锐减，1月份宣布在海外资本市场融资的仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。
“以往，1月份房企都会选择在海外大规模融资，但在2015年，受佳兆业事件及人民币贬值影响，房企海外融资遇冷，融资成本也明显上涨。”张大伟说。
多位房企人士表示，预计在2015年春节后，房企海外融资的难度将继续增加。
张大伟提醒，巨量的海外融资负债规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时随着美元走强，热钱流出速度可能会加快，从而进一步加剧房企资金压力。如果人民币贬值成为趋势，房地产市场将面临持续颓势，进而可能伤害中国经济。
多家房企负债超百亿
Wind资讯统计数据显示，A股144家上市房企平均负债额为118.36亿元。其中“招保万金”四家房企的负债合计达到了9095亿元，除金地2014年前三季度负债979.67亿元外，其他三家负债都超过了千亿，其中万科前三季度负债4137.92亿元。从资产负债率来看，万科为79.6%，招商地产(25.34,0.33,1.32%)为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。
记者梳理这144家上市房企的负债情况发现，共有33家房企的资产负债率超过了80%的红线，其中珠江控股达到98.74%，阳光城(14.61,0.26,1.81%)为90.96%。
张大伟对《每日经济新闻》记者表示，他们在对20家上市房企的财务数据跟踪研究后发现，目前行业已整体进入“后高周转”时代。“在2010年前，很多大型房企规模和业绩的快速增长主要依托高利润和高杠杆策略。但随着土地成本、融资成本的上升，这一策略很难再有操作空间。”
张大伟指出，在步入“后高周转”时代后，上市房企的核心净利润率依然处于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。
“得益于融资和销售方面的优势，品牌房企的整体财务表现相对比较稳定，但现在摆在大家面前的问题就是如何转型。”一位上市房企高管表示。张大伟预计，2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎，经营策略将以平稳去库存为主。
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盈利情况
12家上市房企预亏房地产利润下降成共识
每经实习记者林东岳发自上海
2014年以来，房地产市场持续下行，不少房企为缓解沉重的资金压力，不得不采取“以价换量”的销售策略，部分中小房企还要在拿地、销售等方面面临来自大房企的激烈竞争，再加上融资成本居高不下，房企利润不断遭到侵蚀。
《每日经济新闻》记者注意到，目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。对不少房企而言，告别“黄金十年”之后，将不得不面对全行业利润下滑的窘境，而且未来盈利预期有可能继续走低。
近1/4房企业绩首亏
截至1月28日，来自Choice金融终端的数据显示，沪深两市共计47家上市房企公布了2014年业绩预告，其中，11家房企宣布首亏，占比近四分之一，1家宣布续亏，另有10家房企2014年业绩预减。其中，净利润变动幅度最大的是荣丰控股(12.61,-0.06,-0.47%)，作为业绩首亏企业，荣丰控股预告2014年净利润变动幅度为-2644.98%。
目前已经进行年度业绩预告的多为中小房企，尽管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但是近四分之一企业业绩预亏至少在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下滑，中小房企经营业绩不佳的现状。
《每日经济新闻》记者对已经发布业绩预告的企业梳理发现，造成经营业绩下滑的主要原因分为三类。第一类是房地产业务收入下降，比如新潮实业(11.92,0.00,0.00%)、中房股份(8.09,-0.11,-1.34%)等；第二类是融资成本增加，比如实达集团(5.39,0.01,0.19%)；第三类是由于计提资产减值准备，比如中华企业(6.42,-0.10,-1.53%)、绿景控股(10.97,-0.12,-1.08%)等。
新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企出现大面积业绩下滑的情况其实早有预兆：一方面，市场表现并没有预期的乐观，高增长时代一去不复返；另一方面，土地价格并未出现明显下跌，一线城市的土地资源仍然紧俏，除了少数企业能拿到低成本的海外融资，更多的企业还要面临高昂的融资成本，业绩不佳也就在所难免。
多家房企计提存货跌价准备
欧阳捷认为，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现企业大面积预亏。
《每日经济新闻》记者了解到，中华企业、绿景控股等多家房企计提了资产减值准备。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，选择这种方式进行预亏公告的企业多半为中小企业，由于滞销或者地价上涨等因素，其经营业绩本身就不太乐观，计提减值准备只是为此提供了一个理由。
不过，也不排除部分房企通过“藏利润”来对财务报表进行粉饰。记者了解到，不少房企为了实现年度销售目标，多将交房期限设定在12月底前，但是在2014年市场低迷的情况下，部分房企可能会推迟交房。
朱一鸣告诉记者，这种行为多半是由于当年企业经营业绩已经非常糟糕，通过推迟交房将业绩算入下一年的销售额，到时候可以凭借业绩“扭亏”在资本市场实现“翻身”，否则如果连续两年亏损，股票会被实施退市风险警示。
行业盈利预期走低
尽管2014年大部分城市取消限购政策，进入四季度政府救市措施接二连三，但是想要挽回房企经营颓势并非易事。在供应总体平稳而市场成交放缓的态势下，多数城市供求比高企，库存量普遍攀升，去化周期显著变长。
欧阳捷认为，目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转，在政策调控和市场格局变化下，行业逐步进入平稳发展期，盈利预期下调在所难免。
克而瑞研究报告分析称，考虑到依然处于高位的库存压力，2015年房价的整体走势应是先降后稳，目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月，去化压力巨大，房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下，去库存仍将是市场的主旋律，房价有进一步下探的可能。
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土地市场
2014土地市场现分化：一线量减价升三四线趋冷
每经记者卢曦发自上海
楼市萎靡不振的2014年终于过去，有研究机构盘点发现，2014年的土地市场遭受不小的打击，土地出让金明显下滑，一线城市和二三线城市表现分化加剧。
对于部分严重依赖土地财政的地方政府，2015年将面临较大的财政压力。其中三四线城市目前楼市库存依然高企，开发商拿地愿望进一步下降，是目前全国楼市、地方财政链条上最薄弱的一环。
土地成交创五年新低
上海易居房地产研究院近期发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。报告显示，在市场下行的影响下，去年国内十个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，降幅近三成；土地出让金收入为8841亿元，同比下降15.4%；
报告显示，2014年土地成交量创五年新低，但成交均价则创出五年新高，土地成交均价3493元/平方米，与2013年相比上升13.2%。
上海易居房地产研究院研究员亢亚娟分析认为，楼市降温导致地市降温。从成交量来看，一方面房企购地热情降温，另一方面地方政府供应积极性也有所降低，导致成交量低迷。从成交价格来看，土地价格以上升为主，主要是由一线城市带动，一线城市土地资源稀缺，且房价坚挺，对企业具有很强的吸引力，激烈的竞争下必然导致高价地的出现。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然2014年土地成交出现一定程度的下滑，开发商未来仍然会不断“抢地”。不能因为一年的波动，就看淡未来的土地市场，土地供应量会不断减少，在一线城市情况尤其突出。而且随着土地动迁费用居高不下，土地价值升值是长期的趋势。
区域分化加剧
报告显示，一线城市土地成交均价上升幅度尤高，二线城市略有下降。说明一线城市土地价值仍然深受市场认可，吸引了多个大企业争相布局。预计2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏，但不同区域分化将更加明显。
亢亚娟指出，大城市“房冷地热”现象突出，房企逃离三四线城市，向一二线城市集聚的态势仍在持续。
在一线城市，由于市场降温，成交量重新回落，为6825万平方米，降幅达32.4%。但成交均价依然延续了2013年的上行趋势，为7429元/平方米，增幅为37.8%。由于土地资源的稀缺性，外加房价远比三四线城市坚挺，一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下依然凸显。
在二线典型城市，土地成交总量在近两年逐步缩小，2014年为18485万平方米；从土地成交均价来看，基本稳定在1500元~2000元/平方米之间，其中2013年大幅上升44.2%，2014年为2040元/平方米，略微下降3.2%。
成交量方面，一线城市中广州跌幅最大，上海跌幅最小；二线城市中，重庆跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均价同比以上升为主。一线城市均价均为上升，且增幅较大；二线城市除天津、西安上升之外，其余城市均价都出现了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房价跌幅最大。
地方财政是否会亮红灯？
李战军认为，在现阶段，土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变，且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。
但他同时指出，土地出让金的明显下滑还不至于对地方财政产生根本性影响。除土地出让金外，地方政府还可以通过税收改革，减持国有股等方式补充资金，偿还地方债等。
明源地产研究院主编潘勇堂认为，2014年楼市低迷，中小开发商对行情不乐观，导致拿地积极性不高。目前的地价对于开发商来说压力比较大。中小开发商根本拿不起一二线城市的土地，只有“巨无霸”型房企才有能力继续拿地，他们很多时候也会选择“联合体”的方式，从而减轻资金压力和风险。
对于2015年地方政府的财政压力，潘勇堂认为，由于政府在土地市场有调节的主导权，2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍，再争取更高的溢价。长远看，提升城市品牌，提高规划水平，对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大，2015年压力就比较大，对于那些对土地出让金依赖较小的地方，波动不至于太明显。
纵观全国，地方财政压力最大的可能是三四线城市。目前这些城市的库存去化仍然非常困难，开发商普遍认为三四线城市没有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱产业，消费能力太弱，财政问题可能会更多地暴露出来。
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