广州二手房市场拐点趋势明显21盘齐下跌

海西房产网发布时间：2015.01.27来源：中国新闻网

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导语：广州日报30大二手屋苑的楼价数据库建立已近6年，当中每半年或者一年会收集样本数据与以往数据进行楼价对比，广州二手楼市“黄金十年”尽显霸势，几乎是以6个月或一年10%~20%的涨幅向前狂飙。

标签： 广州二手房下跌

　　广州日报30大二手屋苑的楼价数据库建立已近6年，当中每半年或者一年会收集样本数据与以往数据进行楼价对比，广州二手楼市“黄金十年”尽显霸势，几乎是以6个月或一年10%~20%的涨幅向前狂飙。上一次进行楼价对比是2014年7月份，当时对比2014年6月与2013年12月的半年楼价，9盘出现跌幅，记者对此进行的判断是“拐点初现”。
　　
　　半年后的今天，记者进行最新一次30大屋苑的楼价数据对比，与近期的股市形成鲜明对照，楼价榜单上一片“惨绿”，仅有9个盘的一年楼价对比录得涨幅，其余21个楼盘平均分布在全市各个主要区域，均出现不同程度的下跌。即使是侥幸录得上涨的楼盘，记者对比2014年6月与2014年12月的数据，发现其实2014年12月的楼价在去年下半年已开始下跌，如果政策不出现重大变动，2015年跌势会持续。
　　
　　仔细研究21个下跌的楼盘，高中低端楼盘全部具备，区域分布在广州市的东南西北，全市整体楼价下滑已毋庸置疑，其中录得最大跌幅的汇景新城去年6月楼价对比2013年已经出现14%左右的跌幅，当时预计可能是“结构性成交”的下跌原因，一年楼价对比出现跌幅更大，达20%左右，由此基本上可以判定即使是结构性成交，价格的确在下跌。其余下跌楼盘或因为周边一手楼降价而导致二手房成交也随之下跌，不过如华景新城等楼盘周边一手已无新增供应，楼盘所带学位也非常优质，楼价支撑的因素非常多，一年楼价出现6%左右的下跌，因此可见楼价成交萎缩推低楼价的动力非常大。
　　
　　去年9月30日，央行出现救市措施，尤其是对改善型置业者的贷款优惠力度非常大，不过从记者了解的情况来看，限贷“药效”也只发挥一段时间，并没有形成持续的成交上涨。2015年楼价走势依然不容乐观，中原地产资深人士也表示，30%投资客已转投股市。今年楼市最大悬念在于北上广深一线城市是否出现限购松绑，如果限购松绑，有望扭转楼价跌势；如果限购维持，相信到今年年底30大二手屋苑的楼价对比表将是满屏“绿色”。
　　
　　各区个盘扫描：降价各有原因
　　
　　30大二手屋苑抽取全市中心6区不同地段的指标楼盘，去年一年楼价对比显示，跌势蔓延全市，没有任何一个行政区幸免于难。
　　
　　越秀区三个指标盘，只有淘金家园一年楼价涨幅近20%，不过，对比2014年6月和12月数据，去年6月楼价成交均价大约接近3.7万元/m2，12月价格已开始回落至3.6万元/m2左右，楼价开始掉头向下。最值得关注的是锦城花园之前多次调查中逐渐从2万多升到4万多元/m2，从去年6月和12月的楼价看，该盘楼价已跌回4万元/m2以下。
　　
　　海珠区多个大盘仅金碧花园去年一年楼价出现涨价，究其原因，海珠区一手盘2014年也出现“高开低走”势头，一手成交均价在3.5万元/m2，多个二手房名盘过往冲上3万元/m2大关，但随着一手房调价，二手房也随之下降。
　　
　　天河区楼盘涨跌较温和，只有芳草园和美林海岸出现10%左右的跌幅。两个名盘由于自住比例高，每月成交不多，个别宗数的成交有可能对当月楼价产生较大的影响。不过，芳草园从3.2万元/m2跌到2.8万元/m2，汇景新城从4万多元/m2回调至3.3万多元/m2，高端盘“破3”和“破4”后楼价无支撑，足见限购政策对楼市的影响。
　　
　　荔湾、白云两区因指标盘数目不多，楼价全部下跌，荔湾富力广场向来是西关老城区的楼价风向标，楼价从3万元/m2倒头跌回2.8万多元/m2，风向标跌价甚具意义。番禺区是成交大区，6个指标楼盘仅有广州雅居乐出现楼价略涨的情况，其余全部出现10%以内的跌幅。广州雅居乐去年中旬因一手甩卖而二手房成交停滞，如今随着一手房已基本清货，楼价稳定在1.8万元/m2。
　　
　　回顾与展望
　　
　　2014年先抑后扬2015年淘笋盘几率增
　　
　　去年一手降价拖累二手
　　
　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，2014年全年二手楼市成交量同比2013年萎缩五成；上半年大幅下滑寻底；下半年低位企稳后，受“9·30”房贷新政和降息影响，四季度交投温和回升。全年看，买家心态大致经历了“年初谨慎；观望等降；政策松动后逐渐看稳”的过程。“首置六成、换房需求三成”的市场结构全年大致稳定。上半年，业主心态逐渐走弱，二手楼价逐月微幅回调；四季度业主心态大致回稳，二手楼价有所走稳。四季度，二手楼价较一季度回落了2.5%。
　　
　　中原地产区域营业总监杨穗娟表示，2014年二手楼市呈现出稳中调整的趋势，第一、二季度二手住宅成交量及成交价与前年相比都较为平稳，业主处于“不愁卖”的心态，而买家则对楼市政策调整持观望态度，但“刚需”买家入市速度较快。到第三季度，受一手降价促销及“金九银十”影响，二手住宅成交价虽未见明显松动，但成交量较前两季度下滑约10%~15%。同时，不动产登记政策的逐步推进，使不少买家不看好后市，且二手税费较一手高，因此不少买家多持观望心态。
　　
　　一季度淘笋盘机会大
　　
　　展望2015年的二手楼市，中原地产杨穗娟则认为，置换型的需求会有所增长，刚性需求仍占据重要位置。预期随着不动产登记政策的逐步推进，相信一季度持有多套房产的业主会将部分物业放售套现，或再入手优质物业，预期放盘量有所增多且大额买卖会较为活跃，而改善型买家选择增多，且淘到“笋盘”的几率会较大。另一方面，市区“刚需”二手住宅在2015年相信降幅不会太明显，幅度基本在5%~10%，而成交量则基本保持平稳。
　　
　　合富置业龙斌认为，鉴于总体政策面有所松动，市场预期看稳，新客增多等因素，预计2015年的二手交投或会较2014年增加；但由于一手供应充裕、业主让价空间有限，因此交投增幅应该不会太大，总体二手楼价大致以平稳为主基调。
　　
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