房产进存量时代：房企淡化规模回归社会平均利润

海西房产网发布时间：2014.12.27来源：华夏时报

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导语：随着房地产市场进入存量时代，不论是来自开发体量“天花板”的压力，还是楼市库存量高企的重负，都令房企重新考量规模与利润的关系。万科看轻规模，是开发商利润率普遍下滑的大趋势使然。

标签： 房产房企

　　就在万科、绿地老大之争即将见分晓之际，万科总裁郁亮却在一封致员工的公开信中表态“万科不再用规模作为企业年度经营的目标”，以此来消解各方对万绿之争的关注。
　　
　　不过，郁亮所言另有深意。万科淡化规模的背后，是开发商当下所面临的普遍困惑：企业在不断扩大规模的时候，却不得不面对利润率水平大幅下滑的局面。
　　
　　随着房地产市场进入存量时代，不论是来自开发体量“天花板”的压力，还是楼市库存量高企的重负，都令房企重新考量规模与利润的关系。
　　
　　房企阵容生变
　　
　　2014年房企老大之争，让万科和绿城卷入舆论漩涡。
　　
　　根据机构前11个月数据统计显示，绿地以微弱的优势暂时领先。根据万科12月4日披露的信息，2014年前11个月公司累计销售面积1599.6万平方米，销售金额1901亿元。另据亿翰智库的数据，绿地集团前11个月销售金额预估为1918亿元，比万科多了17亿元。
　　
　　不过，老大的位置似乎已不是万科最在意的事情。万科总裁郁亮在12月24日发给员工的信中指出，万科不再用规模作为企业年度经营的目标，规模只是一个自然的结果。
　　
　　在这封信中郁亮甚至提出，要对规模的扩张“保持警惕”。“从今年开始，对传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。”在淡化规模的同时，郁亮强调，万科应牢记“效益”这一关键词。
　　
　　不过，虽然开发商已经提高了对利润率的重视程度，但对于大多数房企而言，利润率还是居于企业规模这一目标之后。
　　
　　同时，即使在利润率出现下降态势下，不少房企仍然将规模视为最重要的目标，尤其是中型房企，仍然通过不断突围，力图“抢吃”更多市场份额。
　　
　　从房企的阵容来看，一些中型房企的排名出现攀升。今年前11月的榜单显示，华夏幸福、泰禾集团、旭辉集团等房企在排名上比去年同期略有进步。
　　
　　旭辉控股董事局主席林中认为，年销售额3000亿元可能是中国单个房企的天花板。今后，房企的规模增长不是来自于外因的增长，而是来自于行业内部的重新洗牌。
　　
　　克而瑞机构一位分析师指出，对于中型房企而言，未来几年将形成规模的分水岭。“很多公司有一种危机感，如果继续徘徊在目前的规模，发展速度将放缓。这些中型房企都在努力把企业做大，不希望在未来几年落后于别人。”
　　
　　回归社会平均利润
　　
　　万科看轻规模，是开发商利润率普遍下滑的大趋势使然。
　　
　　兰德咨询总裁宋延庆认为，从企业利润率的角度来判断，房地产早已告别高增长行业，而2015年房地产甚至有可能触及10%的红线。
　　
　　今年房地产行业的毛利和净利，均现明显下降。一家大型上市房企高管向记者指出，以前房地产的行业毛利率在30%—35%左右，净利率在15%左右。而现在房地产行业的毛利率出现大幅下滑，完全无法和前几年相比。
　　
　　“毛利率已经大幅下降到20%-30%。上市房企现在净利润水平高一点的，也只有13%左右的水平，低的只有9%左右。”新城控股高级副总裁欧阳捷指出。
　　
　　房地产的利润是否会比现在更低，对这一疑问业界人士指出，开发商目前的利润率水平将持续一段时间。长远来看，房企盈利能力不断被摊薄。
　　
　　“按照经济发展规律，任何高利润率的行业最终都将回归社会平均利润水平，未来房企的利润水平也一定会与制造业或服务业的水平一致。”欧阳捷表示。
　　
　　导致房企利润率越来越低的主要原因之一是庞大库存引发的激烈竞争。
　　
　　克而瑞研究部副总经理林波表示，三到五年的时间里，不少三四线城市都将处于去库存的过程中。在库存量较大的城市，房价大幅上涨的概率很小。
　　
　　郁亮认为，规模是一把双刃剑。规模意味着行业地位，在获得规模效应的同时，也意味着形成更多存货的可能。
　　
　　海亮地产总裁周迪永坦承，以目前全国约7万亿的住宅产量为基数来看，即使每年的需求在不断下调，也一定是缓慢的下调。在这一过程中，前50强房企的市场规模还能扩大。
　　
　　“蛋糕虽然在缩小，但还是足够大。对于大中型开发商来说，只要策略得当、操作能力强，现在200亿规模的公司做到500亿仍然有机会。关键在于怎么做。”周迪永说。返回海西房产网首页>>

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