年末返乡置业潮购买二手房有哪些注意事项

海西房产网发布时间：2014.12.25来源：中国新闻网

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导语：中国首批房奴才刚刚翻身，但是房价涨的速度永远比工资快，更加让每个异地打工族想买房的梦想变得更遥远、即使存够了在一线城市买首付的钱，但是成为房奴之后，自己的生活质量肯定会有明显的下降，而这种生活质量没保障的生活将伴随着您。

　　中国首批房奴才刚刚翻身，但是房价涨的速度永远比工资快，更加让每个异地打工族想买房的梦想变得更遥远、即使存够了在一线城市买首付的钱，但是成为房奴之后，自己的生活质量肯定会有明显的下降，而这种生活质量没保障的生活将伴随着您，一直到您房贷还完的那天。因此赚一线城市的钱、买二线城市的房，已成为越来越多的游子们的选择。
　　
　　楼市进入年末收尾阶段，许多在外务工人员均已思家心切，希望早点返乡。每近年底，市场上都会有一波特殊的群体回乡置业，在年末之际返乡置业潮将继续盛行，开发商定会抓住机会最后一搏。调控之下，市场比较低迷。部分项目已完成年度销售任务，此时已停止一切宣传活动;但大部分项目任务还未完成，返乡置业也成为了年度最后一仗。各种优惠、打折、促销活动冲击置业者，抓住时机做最后冲刺。
　　
　　回家置业的人群规模，比起炒房团来，却显然更为庞大。以深圳这个外来人口占大部分的城市为例，几乎每个外来人都有回乡置业的可能性。尤其是占深圳外来人口重要成分的湘、鄂、黔、川籍人士，更是将长沙、武汉、贵阳、重庆、成都等城市推向了回乡置业的前台。
　　
　　与购买期房相比，二手房交易手续复杂一些，个中问题相对多一些，那么，返乡置业购买二手房有哪些需要关注的问题呢?
　　
　　准确理解“限购令”政策
　　
　　长沙市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售长沙市中心城区一环内的住房。
　　
　　因此，无论户口有没有迁出长沙市，返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置，看自己属不属于“限购”之列，否则，即使对房子再满意也只能望房兴叹。
　　
　　标价不等于实际购买价
　　
　　与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。记者在采访中了解到，贵阳市二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付，卖家只收“净价”，不管税费，已成为当前二手房市场的“潜规则”。
　　
　　例如购买一套标价50万元的普通二手房，如果该房购房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等，所有费用全部加起来约需6万元。也即是说，买这套50万的房子，最后买家要拿出56万元才买得到。
　　
　　掌握二手房贷款额评估计算
　　
　　虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
　　
　　据了解，房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元，购买这套二手房，即要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。
　　
　　知晓房龄与贷款额度挂钩
　　
　　据了解，目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。
　　
　　返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。
　　
　　不签“阴阳合同”
　　
　　为了达到少交税的目的，很多人选择了“阴阳合同”的做法，即除真实合同外，签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。
　　
　　市房屋产权监理处的相关负责人介绍，返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”，一方面现在这种做法不能省税。另一方面，“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时，会产生虚增售房利润，导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁，还可能面临补偿价格较低的风险，可谓得不偿失。返回海西房产网首页>>

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