上海自贸区：功能扩围

　　就在前一天，为进一步深化上海自贸区改革，国务院常务会议决定“将部分开放措施辐射到浦东新区。”在如此巧合的时间节点上，上海国际服务贸易总部示范基地的成立也被视为浦东新区首个对接自贸区的实体项目。

功能扩围至浦东

　　“上海国际服务贸易总部示范基地”落地临港，实际上承载了上海自贸区功能外扩的意义。

　　“自贸区主要的发展方向是贸易便利化、放开外汇管制。浦东聚集了临港和外高桥港这两个上海市最重要的港口，将自贸区政策扩大至浦东是顺理成章的。”戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为。

从暴涨到理性

　　自去年9月底挂牌以来，市场各方对上海自贸区一直期望颇高，不论是从入驻企业数量还是土地价值重估，都可窥见市场对自贸区未来发展潜力的信心。

　　公开资料显示，截至11月底，自贸区内投资企业累计超过2.23万家，吸引从业人员超过28万人;累计新设企业近1.4万家。而从土地出让价格来看，临港新城去年12月3天内出让7宗经营性用地，平均溢价超过400%，楼板价超过1.5万元/平方米，已超过周边房价。

　　一年多以来，外高桥和临港板块商品住宅平均价格涨幅达到25%。“相关板块地价和房价飞速上涨是市场对自贸区政策的一个直接反应，但这个反应来得有点快了，相当于在半年内就把未来几年内的升值空间透支了。在商业和产业配套还不健全的背景下，短期内地价飙升对自贸区长远发展是不利的。”第一太平戴维斯评估及专业顾问服务部董事甘启善直言。

　　苏智渊也指出，目前自贸区以工业仓储用地为主，办公物业非常稀缺，大量的企业找不到办公用房。政府也在积极推进土地“二次开发”，一方面实现产业形态调整，从原来以物流和加工制造业为主转变为以国际贸易、金融服务为主;另一方面规范土地定价，提出以转性后主导用地的价格作为基准价格，这对未来区域内土地定价有较强的指导意义。

　　“而从实际进程来看，上海自贸区这一年多以来走得算是比较稳健的。并没有一些爆炸性政策出炉，推进速度也并不像市场预计的那么快。”甘启善指出，总体来看，上海自贸区坚持“稳中求进”，瞄准压缩负面清单这一目标，同时也看到一些新政策比如外汇资金池政策正在逐渐明朗化。