购买二手房注意产权完整性

海西房产网发布时间：2014.12.19来源：东南早报

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导语：随着泉州的发展，中心城区越来越拥挤，新城区不断向外延伸，新开发的楼盘大多在市区外围，如东海、城东等区域。然而，由于这些地方离中心城区较远，有些人并不愿意将房子买在那里。此时，中心城区的二手房成了许多购房者的重要选择。

　　随着泉州的发展，中心城区越来越拥挤，新城区不断向外延伸，新开发的楼盘大多在市区外围，如东海、城东等区域。然而，由于这些地方离中心城区较远，有些人并不愿意将房子买在那里。此时，中心城区的二手房成了许多购房者的重要选择，因为二手房不仅地理位置较具优势，其社区发展、周边的教育、生活配套等设施也较成熟，与同等条件的新房相比，二手房的价格更为便宜。
　　
　　然而，二手房买卖市场中，有些粗心的购房者买房前忘记查清房屋的产权问题，导致后续出现诸多不便，甚至吃了大亏。专家提醒，在房屋买卖过程中产权尤为重要，买房者必须注意产权问题，多留个心眼。
　　
　　案例1
　　
　　买房后发现无法过户
　　
　　原来该房产已被冻结
　　
　　不久前，张先生看上了市区仁风街附近的一套房子，那是泉州开发较早的楼盘之一。由于张先生在温陵北路上班，该小区离单位不远，又靠近东湖公园，方便平日休闲健身，此外，小区附近购物、就医等生活配套设施都极其方便，价格也较便宜，因此他十分满意。
　　
　　由于业主想尽快将房子卖出去，张先生担心这套房子被抢走，双方在谈妥后签了合同，张先生按照约定先付60%的房款，等产权过户后，再付清尾款。
　　
　　然而，过户手续却不好办理，在接下来的一年内，张先生都未能成功过户，业主也时常联系不到。在一次碰面中，双方还起了争执，张先生心中颇为不悦，便把业主告上法庭，请求法院帮助，尽早实现房屋的过户。
　　
　　让张先生更加想不到的是，他斥资几十万、耗时一年多买的二手房却无法过户。张先生被告知，由于业主背负重债，至今无力偿还，该套房子的房产已被法院冻结，查封后准备启动拍卖抵债。
　　
　　这下可愁坏了张先生，原本开开心心买的房子，过不了户，如今还被告知该房无法过户。那之前付了60%的房款，怎么办？
　　
　　事到如今，张先生想要回自己那60%的房款。但由于业主拆东墙补西墙，将那笔资金挪去还债，虽业主有表示，筹集好资金就立刻还钱给张先生。但张先生仍忧心忡忡，说他并不清楚到哪一天对方才能还清那60%的房款。
　　
　　案例2
　　
　　没有土地证产权不完整
　　
　　恐会对售房形成障碍
　　
　　买二手房时，购房者大多会注意房屋的产权证，然而，却很少有人注意土地证。据了解，在现行的房屋交易过程中，只要具有房产证便可过户，因此大部分业主拿到房子的房产证后，对土地证并没有太上心。
　　
　　两年前单身的林小姐通过中介机构购买了一套两室一厅的二手房。当时，她也是看上房子位于市中心，离单位近，附近配套设施也齐全，看上房子不久后，她就赶紧拍案决定付款购买。双方谈判时，业主跟她坦白，房子没有土地证，需要后期补办。
　　
　　对此，林小姐不以为然，她认为房子价格低，有房产证就好，并不一定需要土地证。
　　
　　今年年初，林小姐结束单身，她随丈夫到杭州发展，准备将自己的那套小型二手房再卖出去，然而，将近一年的时间，她还是未能把房子卖出。她介绍，不少有心购房者对房屋的价格、地段、配套都非常满意，但他们表示，没有土地证，房屋产权就不完整，这样的买卖有风险，许多买房者都不愿意购买。卖房一事，也因此一再拖延。
　　
　　如今，身在杭州的林小姐心急如焚，她表示后悔，“如果知道土地证这么重要，当初我也不会在明知没有土地证的情况下就那么草率地买房。或者在这两年内我也会想尽办法补办土地证。如果那样，现在卖房子就不会这么麻烦了。”
　　
　　［律师提醒］
　　
　　千万注意产权完整性
　　
　　在早报法律顾问团律师张传江看来，确保产权的完整性是二手房买卖中至关重要的因素。他介绍，国内房屋采用登记制度，只有产权证才能证明房屋归属问题。“如果二手房没有产权证，此时进行买卖交易是有风险的，购房者即便买到房子却没有得到产权，他的权利还是没有保障。”
　　
　　张传江提醒有意购买二手房的市民，买房前一定要注意查看产权证，看产权证上的房主是否就是卖房的业主，如果可以，最好到房管局查询产权证的合法性与有效性，防止买到的房屋产权被冻结或者被抵押。他补充，如果要购买的房屋是夫妻共同财产，那么卖房必须经过夫妻双方共同许可。“双方共有财产，任何一方单独处分是无效的。出现这种情况，买卖合同无效，购房者只能退钱。”张传江说。
　　
　　此外，如今的二手房市场上，不少人会将单位公用房拿出来卖。张传江介绍，单位公用房是可以出售的，但前提是它必须经过房改，办理相关产权证，具备了交易条件。
　　
　　至于林女士遇到的土地证问题，张传江介绍，在泉州，土地证与产权证是分开的，在房屋买卖过程中，双证必须齐全，土地证的缺失也是产权不完整的体现。他再次提醒，购房者一定要注意产权的完整性。
　　
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