央行联合银监会发布的“认贷不认房”新政，已实施一月有余。记者调查发现，新的房贷政策刺激新楼盘的消费倾向远大于二手房，泰安二手房市场目前观望情绪依然浓厚。业内人士认为，未来二手房市场需要用更好的营销模式来提高成交量。

　　中介抱怨生意惨淡

　　从日前国家统计局泰安调查队发布的9月份数据来看，泰安市区二手住宅成交374套，同比下降6%，环比增长5%。

　　泰城多家二手房中介负责人表示，二手房销售量虽然一改今年以来一直下挫的颓势，有小幅度上扬，但与往年相比，仍可以用“惨淡”来形容。

　　“从去年年底到现在，上门询问二手房的顾客明显少了很多，二手房主登门挂出售信息的也不如往年多。”在灵山大街一家二手房中介公司，经理李女士告诉记者，从去年下半年开始，受到个别楼盘新房降价、购房者观望等多方面因素影响，二手房成交冷淡，量价齐跌，今年年初更为冷淡。

　　“不少营业员因接不到单子而离职或转行做新房销售。现在我们主要靠出租房屋维持经营，二手房交易恐怕难现以前的火热场面了。”李女士无奈地说。

　　记者随后走访了多家中介公司，听到最多的就是“冷淡”。“去年年底每月还能成交四五套，今年大半年过去了还不到十套。”中百附近一家二手房中介公司经理说，大多数潜在购房者都在等待观望新房降价，对二手房的关注度就减轻了不少。即使偶尔有几个意向客户，也在新房与二手房之间徘徊。

　　借助低价跑量

　　9月份泰安二手房住宅成交量环比上升，业内人士分析认为，主要原因是潜在的购房需求在传统的“金九银十”旺季被部分释放，加之几个月以来累积的充足房源供应，从而转化为了有效的市场成交。

　　另有统计数据显示，9月泰安二手住宅销售价格指数(以2010年为100计算)达到107.7,同比增长0.8%，环比下降0.2%。

　　“成交量上升，却未能拉动成交价回升，说明观望情绪仍弥漫二手房市场，二手房中介只能借助低价跑量。”业内人士称。

　　泰安市民董兴恒本打算在东湖附近买一套二手房，但近期新房价格涨幅减缓，他在二手房和新房间犹豫不决。“比较了一下新房和二手房，二手房在地段与商住配套方面有优势，如果二手房价格再降降，我们可能会选择买二手房。”董兴恒说，他早已有心仪的房源了，只是出于对未来市场预期的不确定，所以一直在观望。

　　泰山大街一家二手房中介公司工作人员说：“新房市场发展趋势不明朗，导致大部分潜在客户群体持观望态度。另外，这几年的新楼盘开发已经消化了不少客源，未来二手房市场需用更好的营销模式来提高成交量。”

　　行情或将更加低迷

　　采访中，有不少中介公司工作人员持有“未来二手房市场将迎来企稳复苏态势”的观点。他们认为，随着限购、限贷等政策逐渐淡出，二手房市场也将逐步回暖。

　　另有业内人士的观点认为，二手房市场还将延续低迷态势。在山东鲁房置换泰安分店店长李光第看来，受二手房贷审批严、房龄高、配套设施有限以及新房库存压力及宏观经济形势影响，短期内楼市反弹的可能性小，二手房市场低迷状态还将延续。

　　“很多人认为新房的刺激政策出台后，二手房的政策应该也快出了，网传的二手房营业税免征年限将由5年变为2年就引起了不小的风波，但很快被证实为假消息。”李光第说。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，在当前全国楼市低迷期，二手房又受楼龄长、贷款难等因素影响，交易不是很活跃。并且，“房贷新政”将促使新房市场消费倾向明显大于二手房市场。

　　“只有遭遇新房市场价格增幅过快，大大超出人们购买能力范围，购房群体才会将目光转向二手房市场。但在当前新房房价不增长的状态下，购房群体对二手房源多持观望态度。”李铁岗称，楼市在经历调整后，房价会向符合其自身价值的方向和居住属性合理回归，这同样会将购房群体注意力吸引到新房市场，二手房市场将会更加低迷。