买个二手房却身陷官司困局

海西房产网发布时间：2014.11.15来源：沈阳晚报

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导语：对于一个家庭或个人来说，买房本来是件高兴事儿，有的是为了改善居住条件，有的是出租或待机转手获利。不过，在买房的问题上要慎之又慎，特别是购买二手房，有些注意事项是必须要知道的，例如产权证上的名字与房主是否一致，房子的产权是共同所有还是个人所有。

标签： 二手房官司困局

　　对于一个家庭或个人来说，买房本来是件高兴事儿，有的是为了改善居住条件，有的是出租或待机转手获利。不过，在买房的问题上要慎之又慎，特别是购买二手房，有些注意事项是必须要知道的，例如产权证上的名字与房主是否一致，房子的产权是共同所有还是个人所有……下面是两个关于二手房买卖纠纷的案例，希望您看了会得到一些启示。
　　
　　买房9年后他被原房主老伴告上法庭
　　
　　办理房屋更名时原房主老伴并不知情，如今老两口闹离婚新房主傻眼了。
　　
　　孙先生购买房屋都已经9年了，自己在这套房子里也住了9年，可万万没想到，他竟被原房主的老伴给告上了法院，要求撤销其手中的房产证。这到底是怎么回事？11月11日，沈阳晚报、沈阳网记者对此事进行了采访。
　　
　　买房9年后竟惹来官司
　　
　　2005年4月，孙先生准备购买一套住房，于大爷手头正好有一套住房想对外出售。经过沟通，孙先生最终以18万余元购买了于大爷的这套住房。随后两人一同到房产局办理了更名过户手续。拿到房产证后，孙先生搬到这套住房居住。
　　
　　一晃9年过去了，今年7月份，孙先生接到了法院的通知，他因为这套房子被人告到了法院。原来，状告孙先生的是于大爷的老伴杨大娘。杨大娘和于大爷是半路夫妻，各育有一名子女。二人登记结婚至今已有24年。眼下，杨大娘刚把于大爷起诉到法院要求离婚，结果被法院依法驳回。随后，杨大娘又向法院提起了行政诉讼，将房产局、于大爷和孙先生一并起诉到法院。
　　
　　告状更名违法要赔偿
　　
　　杨大娘称，于大爷是在自己不知情的情况下把房子给卖了，而且自己也没有到现场，相关房产变更登记手续上自己的签名及指纹全都是伪造的。在这种情况下，房产局没有尽到审查义务，便将房屋更名到了孙先生的名下，严重侵害了自己的合法权益。杨大娘认为，房产局的具体行政行为属于违法，要求其撤销房产局颁发给孙先生的房产证，并赔偿损失39万余元。
　　
　　对此，房产局辩称，该房原登记在于大爷个人名下，并未登记房屋产权共有人，所以房产部门认为在产权过户登记时原产权人于大爷具有独自处理自己名下不动产的权利。房产部门在实施房产登记时对申请人提供的要件进行了必要的形式审查。于大爷并没有向房产部门提供房屋产权共有人的材料和信息。房产部门在为其产权登记时不知有房屋产权共有人，没有权利也没必要在房产转移登记时要求所谓房屋产权共有人知情。另外，杨大娘时隔8年之后才提起行政诉讼，其早已超过两年诉讼时效。
　　
　　半路夫妻闹离婚争房产
　　
　　于大爷说，结婚时，双方各自名下均承租单位公有住房一套，后参加房改，取得了房屋所有权。双方商议将各自名下的房屋分别赠与各自子女。在于大爷的配合下，杨大娘已将其名下的一套房改房无偿过户给了杨大娘的儿子。而于大爷自己的这套房子归属自己儿子所有，且购房补差款也是儿子拿的。后来，儿子将房子卖了。当初，自己和杨大娘说过这事，她没反对，现在因为感情出问题了，她想争夺这套房产，所以提起上诉。
　　
　　于大爷说，卖房的事已经过去8年了，杨大娘现在起诉已经超过两年诉讼时效。对此，杨大娘拿出了自己患病的病历等证据，证明自己对于大爷卖房之事完全不知情，证明并未超过诉讼时效。
　　
　　更名虽违法房还归买家
　　
　　沈河区人民法院审理认为，房产局作为政府房地产行政主管部门有房屋登记权利。因于大爷未能提供有效证据证明杨大娘知道或者应当知道已超过两年的事实，因此杨大娘起诉没有超过起诉期限。
　　
　　因双方买卖协议中明确标明这套房屋是夫妻共同共有，因此房产局免于共有人审查义务主张不予支持。杨大娘和于大爷都承认在办理房屋所有权转移登记时，杨大娘并未到场。而房产部门提供的证据中也没有杨大娘的合法委托手续，因此在房屋共有人未到场且没有授权委托的情况下办理房屋所有权转移登记程序违法，应予撤销。但因他人在购房时支付合理对价并实际居住多年，撤销具体行政行为会对他人合法权益造成损失，因此对于该具体行政行为应当确认违法。
　　
　　另外，由于杨大娘和于大爷尚属婚姻存续期间，其没有证据证明其财产权已受到侵害，因此对其赔偿请求予以驳回。法院最终判决房产局具体行政行为违法，驳回杨大娘其他诉讼请求。
　　
　　签了合同付了款他仍要被赶出“家”门
　　
　　因卖房者与其前妻在卖房过户程序上有争议，买房者既没拿回购房款也没保住房子
　　
　　因为买了一套二手房，李先生竟引来一身官司。时至今日，经过四五起诉讼官司，李先生还是没整明白：一来没拿回自己的购房款，二来也没能保住购买的房子。
　　
　　买房突遇变故
　　
　　2010年前后，李先生以95万元购买了常某名下的一套房产。合同中约定，李先生按3次支付房款，签合同时交5万元定金，入住时再交5万元，如一方违约，加倍赔偿另一方。余款在办理完更名过户手续后支付。
　　
　　李先生按约定先后两次共支付了10万购房款。可就在办理更名手续时，出现了问题：常某的前妻王某不予配合。
　　
　　常某和王某离婚时，先在民政局签署了由民政部门提供的格式离婚协议，后又私下签订了一份离婚协议。双方约定，将双方共同财产中的这套110余平方米的房产以不低于95万元对外出售，由常某负责变卖，房款双方各得一半，款打入账户以后，双方一起到房产部门办理产权变更手续。
　　
　　王某说，常某与李先生签订的购买合同约定的付款方式超越了其授权委托代理权限，即先打款后办理更名过户，而常某与李先生签订的合同则是先办更名过户然后再付主要购房款，所以王某不同意这笔交易。
　　
　　身陷官司困局
　　
　　没有办法，李先生只好将常某、王某一起起诉到法院要求其履行合同。法院审理认为，李先生没有提供证据证明常某超越代理权经过王某认可，所以作为房屋共有人的王某有权按照自己的意思处理房屋。因此，法院驳回了李先生的诉讼请求。李先生不服，遂向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院驳回上诉，维持原判。
　　
　　李先生占着房屋一直不让，王某将其起诉到法院要求其腾房并支付房屋占用费，法院审理驳回诉讼。目前，该案仍在沈阳市中级人民法院进行审理。
　　
　　与此同时，王某与常某的婚后财产纠纷案也在和平区人民法院立案审理。审理中，常某愿意将这套110余平方米的房产归王某，由王某再给常某一半房款。
　　
　　李先生即将面临着王某要求腾房和支付房租的诉讼。目前，李先生所支付的10万元购房款仍在常某手中。法官透露，常某卖房行为不能发生有权代理效力，由此产生的一切法律后果均由自己承担。因此，李先生应向常某主张不能履行合同违约责任。返回海西房产网首页>>

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