去化周期升至16个月

　　高库存压顶北京楼市

  新政之后的北京楼市开始有所起色。来自公开的报道和研究观点显示，在央行释放信贷出口之后，北京的房地产住宅市场实际成交量已然有明显好转。而为了继续释放巨量的库存压力，决策层依然在释放新的刺激政策。

  继金融信贷政策宽松之后，住建部、财政部、人民银行近日联合发文要求，推动住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月即可申请公积金贷款。业内人士以及财经观察家们认为，这一政策利好将继续刺激北京等城市去库存，因为库存问题依然是不可回避的主要目标。

  上海易居研究院的数据显示，北京在今年1月份的商品住宅库存面积为703万平方米，去化周期为7个月。但是到了9月份，整个库存量为1062万平方米，去化周期为16个月，足足增加了一倍多。

  “我以前说过，北京原则性的限购政策可能在三年内都不会松绑。那么政策的限制可能会持续压制房地产市场的价格与成交量。”一位不愿透露姓名的中国房地产协会副秘书长告诉记者。

  政策迭出北京楼市四季度将回暖

  伟业我爱我家市场研究院依据住建委数据统计显示，今年十月第二周即全年第41周北京市住宅网签总量为2723套，环比增长39.8%，同比下滑41.4%。其中，住宅新房网签量为1669套，环比增长95.2%，同比下滑28.4%；二手房网签量为1054套，环比下滑3.57%，同比下滑54.57%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的同一天，北京市调整了普通住宅标准，在这两则利好的影响下，目前北京楼市在市场实际合同签订量方面已经出现了强势回暖势头。在此情况下，由于网签数据滞后，市场在近期的交易量变化情况难以通过网签情况进行反映。

  胡景晖预计由于“9·30”房贷新政对于市场改善型需求的释放，以及北京市普通住宅标准调整对于二手房市场影响相对更大，市场改善型需求在未来一段时间或将迎来较为集中的释放，未来的几周，北京市或将迎来二手房集中网签的小高峰。

  金融政策的效果尚未完全浮现，新的利好再度从高层释放。10月13日，住建部、财政部、人民银行联合发布通知，要求各地推进公积金异地互认、接续，支持异地使用公积金贷款，同时取消中间费用收费，保障职工购房。

  根据北京市现行政策，使用公积金贷款主要需缴纳新房评估费、强制性机构担保费两个费用。如果使用住房公积金贷款购买二手房通常需缴纳的费用为，公积金贷款管理中心指定的评估公司收取评估费1500元，公积金管理中心收取贷款额千分之三的机构担保费，如果购房者需要代办业务，购房人还要额外缴纳1500元的手续费。

  链家、我爱我家等中介机构的经纪人就此对本报记者置评说，这些收费取消后会为购房者节约数千至上万元不等的费用。

  不过一些业内人士认为，公积金新政未来能够为北京楼市的成交量贡献多少政策利好尚难估算。

  匿名的中国房地产协会副秘书长就此对记者评论说：“这些政策一定会给北京的房地产市场带来利好。但是政策落地还需要一段时间的观察。我预计今年四季度会出现一定程度上的回暖。”

  去化周期升至16个月

  尽管利好的存在确实推动了北京房地产住宅市场的成交量，但是让这个特大型城市苦恼的依然是难以消耗的库存数量。来自上海易居院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

  以北京为首的一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月份的增幅有所扩大。这和4个一线城市积极推盘、市场成交总体偏弱的特征有关。从同比值看，已保持连续8个月的同比增幅扩大现象。其中北京9月份房地产库存同比增长了接近40%，环比8月份增长了3%。

  上海易居研究院研究员严跃进对本报记者置评说：“北京在今年1月份的商品住宅库存面积为703万平方米，去化周期为7个月。但是到了9月份，整个库存量为1062万平方米，去化周期为16个月，足足增加了一倍多。”

  严跃进说，北京在去年整个市场较好的情况下，库存去化速度很快，最快的时候，去化周期仅仅为6个月，这也使得北京房价上涨很厉害。“但是从今年开始，整个去化周期就增加得很明显，基本上每个月呈现攀升的态势。当然，从近几个月北京楼市以及整个政策层面看，预计北京库存压力的高峰已经过去，第四季度去库存的速度会加快。到了明年年初库存压力基本会释放完毕，意味着房价止跌反弹。”

  要求匿名的A股某房地产上市公司一位副总对本报记者评论说：“尽管现在北京在政策的刺激下可能会出现成交量的回升，但是各个公司依旧面临较大的去库存压力。而在北京这种一线城市，去库存是一个缓慢的过程。市场心态和实际成交的形成会有一段时间的滞后。”

  同策咨询研究总监张宏伟对本报评论说，从未来楼市趋势来看，楼市去行政化、央行出手“救市”等因素有助于“去库存”，10月后的市场去化周期将缩短，一线城市及短期市场基本面良好的城市将率先反弹。

  乐观的情绪悄然在市场里面蔓延，而屹立在市场中的阻碍依旧客观存在。这个几乎被所有人都认可的观点是，作为首都的北京与其他一线城市不同，这个城市的房地产调控政策不仅“调房价”更是“调资源”“调人口”。

  上述匿名中房协人士告诉记者： “去库存压力应该是一个长期存在的问题。尽管未来可能出现好转，但是从长期来看政府和企业都要做好长期应对的准备。”