2010年的“国十条”及二套房贷细则在套数认定标准上严格执行“认房又认贷”，只要利用商业贷款购过房，即便名下无房，再购房仍按二套认定。之后央行又出新政，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  　  显而易见，之前的“认房又认贷”严重误伤了合理的自住需求——当地人的“置换需求”和外地人的首套房需求。“央四条”改变了这一严重伤害合理需求的现象，实行“只认贷不认房”的政策，尤其惠及二套普通房。同时又规定：在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这等于解除了“三套及以上停贷”的禁令。

　    笔者认为这一点力度偏大，而且将首付比例和利率的执行权大幅放给了商业银行。近日有消息称，杭州的部分银行房贷具体细则已经出台，农业银行和工商银行的相关规定包括：名下二套或以上住宅、无贷，现可认定为首套，首付只需三成，执行基准利率。按此规定，如果一个家庭已持有10套房，且没有房贷，再买第11套房，也可以执行首套房贷款政策。就怕在央妈银爸姑息纵容之下，商业银行又将任性撒欢、嫌贫爱富、肆意逐利。

 　   在肯定“认贷不认房”是政策合理回归的前提下，笔者另有一个建议：为了防范少数人频繁卖房再买房，可做两类限制：一是自有三套及以上住房者，再购房不能享受首套房贷款政策，首付比例最低六成，利率最低为基准利率的1.1倍。二是有限度地限制贷款次数。如此，则能较好地兼顾“支持合理购房需求与抑制投资投机购房需求”，从而避免房贷政策“一紧就死，一放就乱”。楼市调控，是门艺术，管理层，不可不慎之。
 
  □杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）