二手房安全交易：“诚意金如何转为定金”应合同约定

海西房产网发布时间：2014.09.23来源：广州日报

导语：买卖房屋、租赁房屋对普通老百姓来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好不好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……房屋买卖和租赁，涉及买卖双方、租赁双方以及中介方，各方利益牵扯其中，都希望实现各自的利益最大化，但又必须达至友好协商公平交易。

标签： 二手房交易诚意金合同约定

　　买卖房屋、租赁房屋对普通老百姓来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好不好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……房屋买卖和租赁，涉及买卖双方、租赁双方以及中介方，各方利益牵扯其中，都希望实现各自的利益最大化，但又必须达至友好协商公平交易。
　　
　　作为二手楼市长期的观察者，本报《二手楼市》版致力于二手房买卖、按揭、租赁事宜的报道以及为广大读者提供住房消费的指南，虽然我们不在房屋买卖和租赁的“江湖”之中，但“江湖”中处处有我们留下的足印。
　　
　　广州市二手房市场有着数十万套放盘盘源，可能你是一个准买家，或是一个放盘的业主，或是一个新毕业来广州找房子的毕业生，或是一个要放租的业主……买房卖房租房，该如何选择区域？如何签约？如何避开一个个陷阱？放盘售房出租房屋，如何提防“假人”骗走房屋？要如何看清合同条款防范风险？广大读者对二手房屋买卖和租赁过程都有诸多疑问，在本专辑《二手房安全交易手册》里，记者将对二手房市场的购房和租房全过程进行流程梳理，介绍每一个步骤的概况，并在每一个可能出现陷阱的地方插上“小红旗”，让大家留心警惕，并提供有用的资讯、网址以备读者日后查询。
　　
　　买房卖房无非求个顺利安心，以往买卖双方和租客业主都把过多精力放在价格上，希望低买高卖，租到最便宜的房子。其实价格笋不笋是见仁见智，但是过程麻烦或者惹上官司却是人人都不愿见其发生的。一旦发生纠纷则是多么高价或者多么笋的价格都弥补不了的。真诚希望这本《安全交易手册》能够给你提供有益的帮助，也希望广大读者继续支持本报《二手楼市》版，继续把你在购房、租房中遇到的难题或故事与我们分享。
　　
　　定金是买卖双方或者三方在某件交易事件上达成一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后交易是不可改变的，即使随后违约，定金也是不退回的。
　　
　　订金则是买卖双方或者三方在某件交易事件上达成一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后买卖双方在协议上有一条补充协议，给买方一定期限的犹豫期，这个期间买卖双方有一方违约的订金可退换，双方都不负有责任。
　　
　　诚意金也称“意向金”，在买卖双方就交易时间初步达成协议后，买家支付给卖家一部分订金作为诚意金，在交付诚意金后卖家再不能与其他买家促成协议。诚意金交付后，如果卖家违约，则由卖家承担违约责任；若买家违约，则卖家是不退还诚意金的。
　　
　　“诚意金如何转为定金”应合同约定
　　
　　据广州市房地产中介协会律师解释，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，确认书中对诚意金的约定及买卖双方议价是否成功，是诚意金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介公司的委托，因此诚意金应当返还。不过，买卖双方撤销委托给中介公司造成损失的，应承担赔偿责任。议价成功以买卖双方就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，卖方收到中介公司转付的诚意金后，买卖双方产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回诚意金。在此，有两点需要说明：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介公司应当严格遵从合同约定，条件未达成不能擅自把诚意金转为定金。
　　
　　在交易过程中，为避免因诚意金转为定金引起的纠纷，买卖双方及中介公司可以在房屋买卖合同或确认书中对诚意金的用途与处理方法、诚意金转为定金的条件等进行详细约定，以避免不必要的纠纷。
　　
　　定金订金诚意金？
　　
　　区别
　　
　　“买方承诺书”
　　
　　犹如作茧自缚
　　
　　买卖双方见面，合则签约，不合则两散，不过在实际操作中，还存在一个买方或卖方单方与中介签订的协议，称为“买方承诺书”或“卖方承诺书”，以“买方承诺书”较常见。
　　
　　买方看房很喜欢，因时间已晚未能约到业主谈，更多的时候是在中介鼓动下，游说买方支付一定的诚意金，以某个价钱承诺购买该房屋，如果达到承诺价诚意金则自动转为定金。但往往买家在很喜欢地看房并签下“买方承诺书”后，回家三思后容易反悔，因此会出现诚意金退款的争执，具体处理方法见上文。
　　
　　为此记者提醒买家，即使是非常喜欢，也没必要单方面许下承诺，双方见面再谈条件，比“剃头挑子一头热”更稳妥。返回海西房产网首页>>

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