3口之家如何投资第二套住房？

  　  张先生有一个幸福的三口之家。张先生今年3l岁，年轻有为，任某科技公司高管，月税后收入3万元，年终奖税后8万，张太太今年30岁，单位职员，月税后收入7000元，有一个可爱的儿子，今年4岁，就读双语幼儿园。

  　  张先生有较好的理财观念，现有活期存款20万，定期存款40万；货币基金10万，债券25万，股票型基金30万，股票15万；自住房产购于2008年，目前市值320万（现剩余贷款额约88万元，等额本息还款，月供7164元）；去年购买了车辆，现市值30万；夫妻两人只有社保，并未购买其他商业保险。

 　   张先生每月家庭基本生活开支6000元，给双方父母每月4000元赡养费，小孩每月教育金2000元，全家每年会出国旅游一次，费用在4万元左右。

 　   张先生刚刚看中一套市值180万的房产，但不确定是否适合现在投资，比较担心未来不可预测的风险，并考虑未来儿子的出国留学费用及两夫妻的养老金准备。

 　   分析：财务状况良好 适当提高投资性资产占比

  　  国家高级理财规划师，中意人寿中山中心支公司许连香总监通过中意人寿财务需求分析系统（FNA）为张先生家庭的资产负债及现金流量状况进行了分析（见附表1）。

 　   许连香认为张先生家庭正处在家庭与事业的成长期，家庭整体财务状况良好，控制开支及增加净资产的能力较强，在一定的时期内的偿债能力良好，债务不会影响家庭的日常生活品质，财务的安全性较好。张先生收入稳定，未来尚有上涨的空间，但随着时间的推移，儿子的成长，未来张先生家庭的各项支出也会随之增加。

　    许连香认为，张先生家庭流动性资产规模偏高，投资性资产占比较少，降低了家庭资产的收益率，建议减少流动性资产占比，加大投资性资产，同时可适当增加负债，以提升未来家庭资产的整体收益性。同时，张先生应增加家庭的风险管理。

   　 理财规划

  　  许连香就张先生的家庭理财给出了资产增值与保障规划完整的建议。

　    1、现金规划：

　    张先生收入稳定，且呈上升态势，建议保留3~6个月家庭支出作为紧急备用金即可。考虑张先生准备购买第二套住房，家庭支出因房贷会有所增加，建议流动性资金保持在10万元左右，以活期存款、货币基金、余额宝等方式准备。其他流动性资产转入投资，以期提升资金增值能力，加大增值空间，不仅保持资金的流动性，还可提高资金的收益率。张先生还可以申请10万~20万额度的信用卡，以备急需。

  　  2、投资第二套住房规划：

 　   张先生提出的购房目标，需要总价180万，而张先生家庭资产充足，偿债能力强，所以尽管目前尚未还完贷款，但仍可以利用财务杠杆通过贷款来实现购房。许连香建议张先生可贷款100万，首付80万，按照贷款20年，贷款利率按7.26%计算，买房后新增月供负担7909.8元，每年需要还款94918元，同时可将房子出租，以房供房，虽然债务增加，但仍不会影响家庭的日常生活品质。鉴于张先生家庭资产流动性强，可从银行存款中取出60万，并拿出20万的债券，共80万作为首付款。

  　  3、家庭成员的完整保障计划：

　    张先生作为家庭收入的主要来源者，未来20年是房贷还款期，也是孩子的成长教育期，家庭在进行稳健理财的同时，拥有基本的保障是当务之急。而张先生夫妻只有社保，没有任何商业保险，明显无法转嫁人生风险。建议利用保险的低保费高保障功能提高家庭的风险保障水平。按照保险的“双十原则”，以年收入的10%建立10倍于年收入的保障额度，张先生的家庭保费支出约为6万，家庭保障额度约为60万为宜，同时应为太太和儿子配置意外险及健康医疗险。保费从张先生家庭每年结余中支出。

　    4、出国留学教育金规划：

　    张先生非常在乎儿子的教育，他希望未来送孩子去美国留学，根据目前4年美国留学费用约人民币120万，按5%的学费增长率，计算14年后，需要237.6万才能完成未来儿子出国留学的目标。教育金的需求是刚性需求，对资金的安全性要求很高，并应及早规划。许连香建议张先生应该从现在开始着手准备，建议将剩余的5万元债券及45万的股票型基金，共50万全部配置为平衡型基金，锁定收益，作为儿子的出国留学金。同时，从每年的结余中拿出10万元左右，购买安全性很高的少儿教育金保险，以确保无论家长发生任何意外或事故，儿子都可以获得确定的教育金。

　    5、养老金准备：

　    以现有的生活水平，每月开支6000元计算，张先生距离退休还有29年，规划养老保障至少到85岁，以通货膨胀3%计算，张先生夫妻的养老金准备应为424万。

　    因养老金的规划属于中长期理财，对安全性及期限性的要求较高，许连香建议张先生从每年的结余中拿出15万选择安全性较好的基金定投、商业养老保险等进行投资，既可有效地抵御银行利率波动，还可随时追加。正所谓“社保存一点，自己存一点，保险买一点，投资赚一点”来满足养老资金的需求，解决后顾之忧，做好养老储备，张先生日后的老年时光一定会过的其乐融融。

　    经过以上规划，张先生家庭的各项财务比率将更加合理，更有助于家庭资产的增值，增加了家庭保障，让家庭的资产更加安全。