真实负债水平堪忧

　　更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。

　　从半年报数据来看，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

　　不仅如此，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23.%增至今年的41.2%。

　　部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今，在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，增幅惊人，仔细看其报表数据可以发现，在大举扩张过程中公司上半年净债务从去年的91亿元，激增至今年的309亿元，造成净负债率的急速上升。

下半年去库存提速

　　由于今年以来房地产市场的持续调整，导致上市房企去化进程放缓，由此带来的库存压力也达到高位。统计数据表明，截至今年中期，115家上市房企库存从去年同期的1.58万亿元，增至今年1.97万亿元，增幅高达25%。

　　有分析师认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点的26%。

　　去库存、加速周转已成为下半年房企保证资金安全、提升业绩的当务之急。以四大龙头房企为代表，虽然上半年业绩有增有减，但无一例外地都将大量供货集中在下半年。

　　金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，新推货值约330亿，去库存将是金地下半年主要任务。由于上半年推货较少，招商地产要完成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。

　　“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口，公司高层表示，下半年公司业绩将体现得更加充分。