调整负债结构准备过冬

　　受销售额下降，以及回款不力等多重因素影响，今年很多开发商的经营性现金流由正转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替代。

　　招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上一年的425亿元，降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元，短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

　　宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和长期贷款的负债结构，能大大提高企业资金链的安全性。但是，上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

　　招商地产中报显示，公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元，增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元，泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

　　值得注意的是，房企可以通过资本化利息，将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因而在半年报中，上述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润，是企业业绩的一大隐患。

　　记者观察

　　政府有必要救市吗？

　　地方政府究竟有没有必要出手救市？

　　在 “2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事长任志强(微博)说，虽然目前还有较大供应量，从供应情况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。

　　根据他的测算，今年至少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的，比如像鄂尔多斯的供应量。

　　按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由暂时供应过剩，转向为供不应求。

　　此前，新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为，目前的需求其实非常旺盛，购买力也并不弱，而目前房地产在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆转。

　　如此看来，房地产市场所需要经历的调整时间并不长，那么为什么地方政府还要出手救市呢？

　　有业内分析人士告诉《每日经济新闻》记者，政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关，并且是地方财政资金的重要来源。

　　根据任志强的观点，房地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示，前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。

　　既然土地财政收入并未下降，对GDP影响也非常有限，那么地方政府争先恐后地救市的原因何在？

　　《每日经济新闻》记者了解到，目前有救市需求的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。

　　其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市场雪上加霜。

　　而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市，不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化，吸引更多人才的落户上。

　　第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比如伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而那些经济凋敝的地方，楼市更容易遭遇价格下跌的风险。

　　由此看来，地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的，至于房地产市场，还是交给市场的无形之手去自我调节吧。