开发商密集推盘寻求“快速走量”

    　记者：福州各大楼盘纷纷福州楼盘的密集开盘的潮流渐盛，有的楼盘还在近一个月内两次推盘,其中有何原因？

 　   王锋：近期楼盘密集加推，绝非偶然。目前市场上调控放松的预期一再加大，不少购房者也开始持币等待好时机，观望情绪有所降低，开发商也都看到了这个机会，现在不少手头留有项目未开的开发商都纷纷加快开发进程，快速抢滩市场。

 　   李辉：开发商目前正在寻求快速走量，只要手头有足够的资金和人力，能赶紧入市的，就不会再拖，因为后市实在难以预料，所以至少在当前购房者心理预期有所回升，楼市调控未有大动作时，抢点亮相，快速进入实质销售阶段。

　    记者：供应在加大，售楼部的各类活动也比较多，而且成交的反馈情况也比较理想，那么为什么在成交量上依旧没有太大的起色？

 　   王峰：从目前的市场来看，需求依然强劲，卖得不错的盘价格有支撑，很多人对楼市中长期上涨的预期没有变。虽然下半年的市场供应会加大，但毕竟目前市场上投资客较少，都是以自住为主，要想在短期内出现成交井喷可能性不大。

   　 李辉：我们看到的成交量的多少，只是体现出来的部分需求，实际上更多的需求是潜在的。从我们了解到的客户情况来看，尤其是福州，很多购房者是以家族集结式的民间资本介入楼市，这和炒房团纯粹投资的心态有些不同，他们更多是为了抵消通胀的风险。

  　  市场主打“改善型刚需产品”

 　   记者：从近期市场反馈看，密集推盘的产品类型以什么为主?什么样的产品最好卖?

　    王锋：这个市场仍然属于“刚需市”。所以开发商推出的产品也大多围绕刚需在做文章。就市场所推的产品来看，主要以90—120的产品为主，我们称之为改善型刚需产品，据我所知，市场成交量较大，销售情况较好的楼盘都是这类性价比高的刚需房，比如打“精装”概念，或者“现房”概念，这些楼盘主要是户型结构好，入住方便，配套好，适合自住。

   　 李辉：从目前主推产品的户型特点及供应结构来看，与当前客户需求还是较为匹配的。比如100平方米左右的大两房和小三房是最热卖的，基本可以保证主流购房群体，也就是刚性需求在5年之内的生活及家庭成员增加等需求。此外，目前市场上也有部分大户型产品推出。大户型房源由于面积大、总价高，存在一定的滞销隐忧，尤其是120㎡以上的户型这方面的问题会特别凸显。

   　 记者：下半年的市场，供应在加大，刚需的客群一直在被抢占，在这种情况下，“刚需”效应会不会递减？

  　  王锋:就目前而言，福州市场的刚需人群足以支撑目前的供应量，刚需主要包括三种需求，一是首次置业的年轻人，二是改善型的二次置业刚需，三是未来需求，外地人给读书、工作的子女买房。这部分人群随着福州城市化的发展还将源源不断的涌现，另外，随着未来楼市“限购”，“限贷”政策的放松预期加强，我认为接下来，以改善型为主的刚需会成为主力。

  　  李辉：不单是福州，从全国范围的数据来看，集中式投资某个楼盘的现象已经基本不存在，说明所谓的专业炒房团已经几乎销声匿迹了，现在入市表现比较积极的很大一部分是刚性需求，这包括首次置业的刚需，更多的是改善型刚性需求。

  　  福州近郊成市民置业热点区域

 　   记者：那么从近期推盘的产品来看，主要以什么区域为主？或者说目前购房者的置业焦点区域在哪？

　    王锋：福州近郊区域所推的产品较多，从近期的成交量来看，板块表现比较强劲的属东部新城以及闽侯板块，这两个区域的楼盘有共同的特点，就是地块大、价格不高，是“刚需族”能承受的范围。在市政交通配套日趋完善后，这类区域升值潜力凸显。

  　  李辉：市中心主要还是以旧城改造项目为主，在售的项目不多，而且价格普遍较贵，对于刚需客来说，购买此类房源的压力较大，所以目前市场上买的比较好的楼盘大多集中在福州近郊，或是三环沿线的一些楼盘。而这些区域已经成为了福州市民的置业热点区域。

   　 “以价换量”或将延续

   　 记者：虽然调控放松的预期加大，但是，从市场来看，楼盘的定价仍然较为保守，这是出于什么考虑？

   　 王锋：对楼市后期走向仍不可过度乐观。原因一是银行支持房贷力度有限;二是一部分急于购房者前两年已经通过各种途径入市，继续购买的可能性不大;三是大部分中等收入阶层习惯于“买涨不买跌”，楼市如果没有明显回暖，他们就不会入市。

   　 李辉：货币政策短期内也不可能再像以前那样宽松。所以成交量井喷的可能性不大。目前许多开发商的销售压力都很大，而且部分楼盘的成交情况都不理想，在这个阶段，我认为开发商还是会采取以优惠，打折的形式来追求快速走量。

  　  记者：供应量持续加大，开发商是否感觉到压力，越往后面开的盘，定价会不会越来越难？

  　  王锋：从目前来看，主要是有些折扣、优惠，明码标价的价格并没有下降，只是局部促销。只能说，随着供应量的增大，开发商的促销手段会多起来，但是大面积的降价我认为不会出现。

   　 李辉：关键看接下来的政策落实。大部分的开发商目前仍然坚持这个价格策略，平稳为上。当然。不过每个企业情况都不同，对资金流的需求也会有不同，怎么定价，怎么走量，每个企业会根据自身的企业利益做出决策。