土地市场政企博弈 抄底时机未到

　　楼市不断下行，波及土地市场。即便是房价最为坚挺的北京、广州、厦门等核心城市，土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

　　而这背后，是地方政府和房企在土地市场的博弈。有分析师对《第一财经日报》称，地方政府出于土地财政考虑，会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。

　　标杆房企拿地大幅减少

　　8月21日，广州万博地下空间与萝岗笔村宅地正式出让，万博地下空间被广州市万雍投资有限公司以7.3亿元的底价拿下，折合楼面价9000元/平方米。而开发区笔村宅地则无人竞价，遭遇流拍。

　　数据统计显示，截至8月21日，2014年下半年广州共出让16宗地块，其中底价成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均没有竞价拍卖仪式。其中，7月仅15亿土地出让金入账，创全年新低。

　　此前8月7日，今年以来房价最为坚挺的厦门拟出让的最大地块——位于同安新城的2014 TP02商住地块，总建筑面积达到33.43万平方米，起拍叫价达到26.41亿元，但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后，房企纹丝不动，尴尬场面持续了近5分钟，最终因无人应价而流拍。

　　8月14日，北京房山区1宗多功能地块流拍，成为年内北京第三块流拍土地。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4~8月连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截止到25日，8月20大房企拿地112亿，其中最多的万达在杭州及青岛有所入账，其他均在土地市场保持克制。

　　前8月，二十大标杆房企合计拿地仅1842亿，相比2013年同期的2946.2亿，减少了1104亿，同比减少幅度高达37%。

　　政企博弈，地价或调整

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》称，从长期走势来看，土地价格是一直往上走的，在目前土地低溢价率的情况下，对一些实力房企来说，是一个逆势拿地的好时机。但前提是企业在今年的资金运营要比较稳健。

　　但在房地产企业看来，目前主要城市推出的地块底价还维持在非常高的水平，整个土地市场调整仍不够充分。通常情况下，下半年才是土地供应的高峰，如果土地不好卖，政府会更加积极调整价格，届时拿地的机会也会好很多。

　　“我们现在也到处在看地，但不着急买，因为接下来选择的余地很多。”在广州一家大型开发商负责拿地研究的吴女士告诉记者。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析，在去年楼市高涨的时候，开发商和政府都很乐观，从而推高了市场预计，地价也不断向上走。到了今年，整体市场下行的情况下，一些企业还是愿意拿地的，但拿地的价格预期也出现了变化，而政府还是太乐观，底价定得太高，超出了企业的承受能力。

　　这种政企博弈后，地价也必然会出现调整。张大伟认为，在土地频频流拍的情况下，地方政府出于土地财政的考虑，一方面会加大各种救市的力度，另一方面，也会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。

　　例如，日前北京土地市场再挂3宗地，其中7月底流标的孙河地块降价再上场。7月30日，朝阳区孙河地块流标，当时的起价高达46亿，BCDE地块其中有个中小学32400平方米，还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万。本次降低到42.3亿再次挂牌，降低了3.7亿，楼面依然起价高达3.34万元/平方米。

　　张大伟认为，在全国楼市降温的情况下，各地方出让土地的定价也应该回归合理，因为如果按照目前的底价，很可能流标的土地数量会继续上涨。