近期部分城市楼市政策微调，但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到，北京、上海成交量略有反弹，广州、深圳房价有所下挫，各地开发商主打以价换量的销售策略，部分刚需人群的购房意愿有所恢复。

 　　业内人士透露，目前北京一些楼盘项目已经开始降价。据悉，大部分促销楼盘的降幅在5%-10%之间，部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。这种降幅近几年在北京楼市较为罕见。

 　　北京房价下挫 上海成交“翘尾”

 　　在诸多项目降价、部分需求释放的状况下，7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示，受自住房集中成交影响，今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，环比上涨21.5%，为最近3个月的高点。根据中原地产的数据，若剔除自住房的因素，7月北京新房签约均价为24979元/平方米，环比有所下跌。

 　　二手房方面，7月北京签约二手房住宅8059套，环比上涨23%，创最近4个月新高。同期，北京二手房成交均价为28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。

 　　业内人士认为，以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来，北京楼市的成交量出现回升态势，从全国范围来看，这种持续回暖并不多见。

 　　除了有开发商直接对价格进行调整以外，北京还涌现出一些变相价格优惠措施，包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下，一定程度上降低了购房者的实际成本。

 　　7月的上海楼市并不景气，但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米，环比下降1.8%，同比则下降9.1%。然而7月底，上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计，上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米，环比上涨49.5%，与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比，有较大幅度提升。

 　　7月上海成交面积前三甲的项目总价均不高，单价基本在20000元/平方米之下。市场中一些项目出现了降价行为，以价换量确保销售任务能够完成。分区域来看，7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。从供应上看，刚需楼盘开始发力，成为供应主力，开盘总量虽环比下降6成，但刚需产品占比达85%，为近4个月的新高。

 　　业内人士表示，虽然7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松，但对于购房者来说，对政策未来走向的猜测产生了房价上涨预期，促使部分消费者逐步走出观望。中国证券报记者走访发现，不少开发商坦言要等“限购松绑”才开盘，一是担心近期开盘市场信心不足，二是对下半年上海楼市调控政策放松抱有期待。

 　　上海中原地产研究总监宋会雍表示，炎热的夏季原本是楼市淡季，购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感，因此一旦房价有上涨“信号”，最先有所动作的一定是刚需购房者。

 　　广州延续颓势 深圳冷风劲吹

 　　7月以来，广州楼市延续了上半年的颓势。广州市国土房管局公布的数据显示，7月广州全市新建住宅网签4465套，环比量价齐跌，成交量同比大跌28.89%，创下年内新低。其中，7月广州全市新建住宅网签均价达15133元/平方米，同比涨8.76%。

 　　二手房方面，中原地产成交数据显示，7月份广州二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月下滑，环比上月跌幅达33.6%，同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%。

　　合富辉煌房地产研究中心预测，由于广州中心城区与各周边地区的供应和需求不一样，广州各地区价格下行的区间也不一样。南沙等边远地区由于供大于求，价格降幅领先，中心城区由于供应较少，房价下跌空间相对较小。

 　　深圳市场浓厚的观望情绪影响了开发商的推盘热情。深圳中原地产的数据显示，深圳7月推盘量不足2000套，环比下降25%。在成交方面，7月全市成交面积为22.65万平方米，环比下降3%，成交套数为2425套，较上月减少3套，同比则下降28.6%。中国证券报记者注意到，这是继4月份市场反弹之后，深圳连续第3个月出现成交量下滑。

 　　成交价格持续走低也同样宣告楼市还未回暖。上述机构统计显示，7月深圳市新建商品住宅成交均价为22563元/平方米，环比下跌3.75%，同比微跌0.13%。从价格走势来看，成交均价在5月份达到峰值，6月和7月均出现环比下降。

 　　二手房市场亦不甚理想。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，7月深圳二手住宅过户数为4062套，环比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量较上月虽有小幅增长，但远远不及去年同期水平。在价格方面，7月深圳二手住宅市场成交均价为30813元/平方米，与上月基本持平。但考虑到成交结构因素后，全市二手住宅实际成交均价小幅下跌。

 　　深圳当地机构分析认为，楼市政策短期难有大的改变，市场观望情绪未能得到实质性缓解，信贷政策仍然偏紧，开发商定价未出现明显下调，导致楼市仍处于低迷状态。

 　　不过，随着传统销售旺季“金九银十”临近，进入8月开发商推盘热情有望激活。机构数据显示，7月深圳取得预售证的项目有13个，供应套数达5165套，但实际最终开盘的项目仅有10个，推售套数减少到1943套。业界预计，深圳8月新推盘的项目数量有望增加至18个。