楼市进入调整周期

　　房价下行仍将延续

　　记者：在这些因素的影响下，下半年的房地产开发投资和商品房成交会有哪些变化呢？

　　连平：一方面，投资增速会再下台阶。

　　今年以来房地产开发投资和新开工增速出现下滑，1-6月，全国商品房累计开发投资同比增速为14.1%，比去年同期下降6.2个百分点；其中住宅投资同比增长13.7%，占房地产开发投资的比重为68.3%。房屋新开工面积增速自年初由正转负，1-6月，累计同比下降16.4%；其中住宅新开工面积同比下降19.8%。

　　预计房地产市场销售低迷的态势将继续向投资与开工传导。由于全年成交清淡的局面还将持续，销售面积和房价双双下行将使开发企业回款节奏受到影响；同时库存高企的状况难以改善，资金成本也仍然较高，房企扩大开工的意愿和能力不足，因此将相应放缓拿地开工的速度，带动投资下行。预计下半年投资增速将继续回落，下滑至约10%的水平，较去年明显下台阶；新开工增速低位徘徊，下半年降幅有所缩小，全年同比略有下降。

　　另一方面，商品房成交将进一步趋弱。

　　上半年楼市由去年的“过热”转为“偏冷”，市场成交趋淡。1-6月，全国商品房销售面积累计同比下降6.0%，销售额下降6.7%；其中，住宅两项销售指标分别下降7.8%和9.2%。预计在资金环境偏紧持续的局面下，全年商品房销售状况明显趋弱，销售面积和销售额增速将维持低位，尤其是住宅销售降幅将大于平均水平。

　　一线城市成交表现对于楼市走向的敏感度往往更强。从我们监测的40个重点城市交易数据来看，1-6月，一线城市商品房累计成交同比降幅达21.8%，明显高于其他36个城市5.8%的降幅。

　　从中长期来看，城镇化大背景下潜在住房需求仍将持续增长。2013年我国城镇化率为53.7%，2020年要达到60%的目标，提升空间依然很大。伴随着大量农村人口涌入城市以及居民实际支付能力提高，刚性和改善性居住需求仍将持续释放。

　　记者：那么，房价又将呈现何种态势？

　　连平：当前房价的调整压力将会持续。

　　今年以来，房价进入下行区间，直接反映出楼市正在进行着一轮调整。7月，全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比下降0.5%，下跌城市数量超七成；同比虽仍上涨6.48%，但涨幅已自年初起不断缩小。

　　下半年，供求关系和资金偏紧将导致楼市持续调整。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。今年我国商品房库存水平不减反增，截至6月末待售面积比去年末增加5133万平方米，其中住宅增加了3514万平方米，去库存将成为开发商当前和未来一个阶段面临的首要任务。

　　在需求端，由于下半年经济企稳后信贷需求上升、信贷供给总量少于上半年以及银行负债成本的大幅上升等因素的影响，商业银行按揭贷款投放难以大幅度增加，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也可能会抑制购房需求的释放。同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而在观望预期盛行的条件下，短期内购房需求价格不会敏感；即使房企理性定价，需求也难以形成大规模入市倾向。综合来看，下半年房价调整还将持续。

　　未来，持续累积的刚性需求的释放、限贷政策大面积松动后刚性需求和改善型需求的增长、股市阶段性财富效应带来的消费和投资的冲动以及开发商理性定价将房价推至市场可接受的水平等四个因素，可能在某一时间段达成一个新的平衡，彼时房价可能持稳并出现反弹，这有可能在明年出现。房价持续大幅下挫的可能性不大。

　　记者：与此同时，土地市场会有哪些变化？

　　连平：土地市场成交仍将持续缩量。

　　今年以来土地市场趋于平淡，1-6月，全国300个城市土地入市量同比下降16%，成交量降幅更是达到了20%，其中住宅类用地供应和成交面积分别同比减少10%和16%。下半年，房地产市场降温使各方观望情绪持续，资金压力和库存压力限制了增加土地储备的可能性和必要性，开发企业将遵从市场环境变化规律，调整土地市场投资布局策略，更加谨慎地参与拿地。

　　自年初起，住宅类用地成交楼面均价同比涨幅呈收窄趋势，溢价率下降幅度明显，6月300个城市住宅用地平均溢价率降至13%，较去年同期下降4个百分点。预计下半年土地溢价水平仍面临下调压力，部分二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象或增多。相对而言，大城市土地资源稀缺，溢价下调空间相对有限。