经济学家巴曙松：中国二手房市场站在上行起点上

海西房产网发布时间：2014.08.08来源：南海网(海口)

导语：南海网博鳌8月7日消息在2014博鳌房地产论坛上，各位地产精英都在谈论中国房地产是否走在下行通道上，而著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生则指出了中国房地产是一个正站在上行起点上的市场—二手房市场。

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生指出中国二手房市场正处于上升阶段。
　　
　　南海网博鳌8月7日消息在2014博鳌房地产论坛上，各位地产精英都在谈论中国房地产是否走在下行通道上，而著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生则指出了中国房地产是一个正站在上行起点上的市场—二手房市场。他认为从国际经验看来，发展到中国这个阶段，二手房市场崛起已经是一个必然的趋势。而二手房市场的空间和机会主要表现在交易佣金、广告支出和配套服务这三个领域。
　　
　　国外：人口流动和住房转换的频率决定了房屋流通率以及二手房的空间
　　
　　“二手房市场是一个典型的正在上行中的房地产市场。”巴曙松用他这一年在哥伦比亚大学做访问学者时观察到的现象和查到的数据说明，在一个成熟市场，当它的新房市场不一定有快速增长的时候，它的二手房市场成为一个非常有活力的，也带来新的商业机会的赛道、新的机会。从国际经验来比较，发展到中国这个阶段，二手房市场崛起，已经是一个必然的趋势。在主要的几个成熟市场，美国、英国、法国、澳大利亚这几个市场，已经是二手房主导的市场。
　　
　　“前面列出来的这几个国家和市场，它的二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推动了一个多层次的市场体系。从1972年到2013年，美国的二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房的成交占比超过90%。我陪一些国内的朋友去看房子，我看到美国的木头造的房子，有的是一九零几年的房子，还在使用，流通量非常大。当房屋的自有率达到一定的水平，业主自有的房屋存量足够大，这个时候是二手房的出售和出租市场开始孕育，或者说往上走的开始。”巴曙松说：“人口流动和住房转换的频率从根本上决定了房屋流通率以及二手房的空间。美国的二手房市场爆发，于美国的郊区化人口流动和移民有根本的关系，特别是那些学校比较好的镇，流通量非常大，因为它的地税非常高，可能到3%、4%，甚至到5%，只要有孩子上学，上完学，这个房子立马就卖掉，搬到其它的地税低的地方，所以流通非常常见。人口流动对出租市场的作用也非常明显，二手房的出租市场，住房换手率高达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。特别是一些大都市，在纽约有一句玩笑话，说纽约基本上是年轻人待的地方，那些年轻人在干什么呢？他们调侃华尔街有一个玩笑话，说有30%在忙着租房、搬家，有30%在忙着找工作、换工作，还有30%忙着找男朋友、女朋友，都是刚毕业的年轻人，住在曼哈顿岛上，流通性非常大。”
　　
　　中国：二手房崛起的条件已逐步具备，机会主要表现在佣金、广告、配套服务
　　
　　中国目前的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大，但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。即使是北京、上海这种城市，流通率的占比也还是非常有限。
　　
　　“前两天我跟几个做PE投资的朋友来做一个上半年投资状况的总结和下半年的展望，忽然凸现有些项目，特别是一些产能过剩行业有很意外的波动，最后得出结论，一线城市因为种种原因，被低价斩仓卖出的房子，比投资那些产能过剩的行业的收益都要好。”巴曙松说。
　　
　　巴曙松也从数据上说明了中国二手房崛起的条件已经逐步具备。中国存量的商品房规模已经足够大，目前商品房存量已经超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，2015年应该到1.25亿套。同时，城市家庭房屋的自有率已经很高。考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场。如果扣除这一部分，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%。这么高的住房自有率，是二手房市场崛起的一个重要条件。同时，新一轮人口流动的趋势正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊区之间的流动会带来二手房交易，特别是租房市场的巨大的需求。所以，他认为，这不是一个下行通道的市场，而是一个在上行的起点上的新的房地产市场。
　　
　　巴曙松认为，二手房市场的空间和机会主要表现在三个领域，一是交易佣金，第二是广告的支出，第三个是配套的服务。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量。以美国为例，2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出的佣金是600亿美元。从国际经验看，佣金率在3%到4%是正常的水平。中国目前的佣金主要集中在前5个城市，佣金率平均在2%左右。第二个是广告支出，第三个是配套的服务，在美国二手房的交易环节非常复杂，涉及众多的行业，每年相关的服务费用超过200亿美元。
　　
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