8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点地产网 最新公布数据显示，截至6月30日，世茂房地产共完成合约销售额321.1亿元，完成年目标合约销售额40.12%，累计合约销售总面积为262.01万平方米，合约销售额与合约销售面积同比分别下降1%及上升5%。

　　其中，6月份完成合约销售额约80.7亿元，打破了该公司销售史上单月最高纪录，比去年71.9亿元增加12.24%；合约销售面积为63.92万平方米，同比上涨20.84%。这也是世房继3至5月份单月销售金额均超60亿元之后，连续第四个月销售金额持续增长。

　　对上述业绩表现，世茂房地产副总裁蔡雪梅称，总体而言世房业绩表现正常，上半年单月业绩逐月提升，半年完成全年销售目标逾四成。

　　她还透露，下半年世茂房地产会加大推盘力度，继续实施灵活的市场销售策略，预期下半年销售业绩将会取得稳步增长。

　　从公布的数据看，对世茂房地产上半年业绩贡献最大的项目均位于二三线城市。据世茂房地产方面介绍，在南京、厦门、常州、张家港、福州、石狮、晋江、平潭等8个城市，上半年房地产销售额排行中均位列第一。

　　市场有不少观点认为，二三线城市在市场分化大格局下存在较高风险，蔡雪梅则回应指，一二线和三四线城市的划分与市场行情并不绝对。某些二线城市的市场也表现明显的降温，而部分三四线城市的市场却表现欣欣向荣，关键还是要具体分析当地市场的供需平衡。

　　蔡雪梅指出，世茂房地产的土地和业务布局方面，不是简单地划分一二三线城市，也不是以行政级别决定是否进入一个城市。

　　“在人口容量这个关键指标的基础上，我们同样看中城市的产业基础和产业特色以及随之而来的消费能力。”

　　蔡雪梅特别指出，应对当前的市场状况，世房会采取积极而灵活的销售策略，充分考虑到具体城市的市场环境，坚持快速去化、加快周转的策略，灵活应变，随行就市。

　　在企业运营方向的掌控上，蔡雪梅明确表示，保障企业运营的安全、健康是世茂房地产的首要目标，包括保障资金链安全。在这个前提下，会力求兼顾去化率和利润率的平衡。

　　以下为观点地产新媒体对世茂房地产副总裁蔡雪梅女士的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点地产新媒体：今年以来，中国房地产泡沫破裂与拐点、崩盘的观点越来越多，怎样看这样的说法？世房对未来市场有怎样的预期？

　　蔡雪梅：我们确实注意到今年以来房地产市场总体成交数据有所下滑，市场压力上升，一些企业销售业绩同比出现了下降。对于房地产市场的未来发展，市场供需的基本面并没有发生根本性的变化，中国房地产市场长期向好的基本支撑没有变。

　　从上半年的市场情况看，市场是在进行理性的调整。这一轮市场调整，没有政策催生，而是供需关系的市场规律在发挥主导作用。作为企业，需要做的是顺应市场，灵活应变。对于房地产市场的未来发展，还是持谨慎的乐观态度。

　　另一方面，市场存在分化情况，包括不同区域、不同细分市场表现不同，人口支撑充分的区域、自住房市场等依然向好，下半年市场依然存在很多的空间和机会。

　　观点地产新媒体：一二线城市和三四线城市楼市出现了分化的情况，世房将如何应对？

　　蔡雪梅：当前市场分化特点确实包含大家常说的一二线城市和三四线城市的区别，但是一二线和三四线城市的划分与市场行情并不绝对。某些二线城市的市场也表现明显的降温，而部分三四线城市的市场却表现欣欣向荣，关键还是要具体分析当地市场的供需平衡。

　　世茂的土地和业务布局方面，不是简单地划分一二三线城市，也不是以行政级别决定我们是否进入一个城市。

　　在人口容量这个关键指标的基础上，我们同样看中一个城市的产业基础和产业特色以及随之而来的消费能力。比如石狮、张家港、晋江等城市，这些城市不是特大型城市，甚至连三线城市都算不上，但是这些城市有自己特色的产业，比如张家港的羊毛产业，石狮的服装产业、晋江的制鞋业等，都使这些城市的经济基础和消费能力甚至超过一般意义上的二线城市。

　　可以说，我们的城市布局，实际上就是伴随着城镇化的发展方向，在以上几个城市里面，我们的销售状况都十分良好，给予了整个企业发展巨大的贡献和支持。

　　应对当前的市场状况，世茂会采取积极而灵活的销售策略，充分考虑到具体城市的市场环境，坚持快速去化、加快周转的策略。下半年，世茂的货品供应量和产品品质还会继续提升，按历年趋势市场也进入升温期，相信接下来的销售业绩会有持续的增长。

　　观点地产新媒体：您怎么看上半年世茂房地产的销售表现？销售压力主要来自哪里？

　　蔡雪梅：今年上半年，世茂各地销售确实面临着更为艰难的市场环境和更加激烈的行业竞争，也存在个别区域和项目运营节奏和销售情况未完全达到预期目标。总体而言，世茂业绩表现正常，上半年单月业绩逐月提升，半年完成全年销售目标逾四成。

　　下半年世茂会加大推盘力度，继续实施灵活的市场销售策略，预期下半年销售业绩将会取得稳步增长。世茂正在稳扎稳打，按步骤推进全年销售目标的实现。

　　观点地产新媒体：今年800亿销售目标能否如期完成？在800亿销售目标与利润率方面，世房会如何平衡？

　　蔡雪梅：世茂年初提出了今年销售目标是800亿。比去年实现的670亿的签约业绩，有较为明显、同时适度而稳健的增长。这是一个积极的目标，同时考虑到了今年市场回调的背景，更具有现实性。

　　世茂房地产正在稳步推进各项目供应和销售，对于今年的目标保持着信心，并一直在为完成这一目标而努力。至于销售策略，会坚持快速去化，针对市场行情，灵活应变，随行就市。

　　保障企业运营的安全、健康是世茂首要的目标，包括保障资金链的安全运营。在这个前提下，世茂会力求兼顾去化率和利润率的平衡。

　　观点地产新媒体：世茂房地产在融资、再融资方面有一些动作，现金流、负债情况如何？下半年在融资方面将会有什么样的策略和计划？

　　蔡雪梅：今年世茂坚持积极、多元化的融资策略，除了国内信贷、直接融资等等渠道，也充分挖掘在国际银团贷款等海外融资领域的强大优势，为公司业绩持续增长提供资金动力。

　　6月12日，公司即公告成功获得金额分别为6.65亿美元及5.55亿港元、为期48个月的多种货币定期贷款融资。这些融资中，除了保证较低的资金成本，世茂当然也会充分考虑负债的结构安全，短中长期负债平衡安排，确保资金充足以及资金安全。

　　世茂资金充裕，资金成本控制在较低的可承受范围内，负债结构合理，融资工作有序展开。接下来的时间，市场还会看到世茂在融资领域不断的取得成果，我们会及时公告。

　　观点地产新媒体：世茂去年提出“云服务”的理念并采取了一些力的具体行动，这一行动的必要性和恰当性在哪里？今年有什么具体进展？

　　蔡雪梅：世茂的重大战略行动均可以从业主需求的维度找到根源，围绕业主需求有计划、有步骤地拓展我们的业务线条，因时而动，顺应市场，适度领先，云服务就是一个基于对业主生活需求的把握和对生活方式的前瞻而做出的一个重大举措。

　　世茂“云平台”战略是一次大胆的尝试，我们在为客户提供优质居住环境的同时将房子做为一个端口为业主提供更多能够满足业主潜在需求的服务资源。我们相信关注业主的“生活方式“是未来行业发展的一大趋势。世茂的云服务内容也会进行不间断的更新与升级，大家会持续、不断地看到世茂云平台整合资源、落地社区的成果。

　　比如在教育云方面，今年在张家港、武汉、晋江等各个社区，艺术生活体验已经来到业主身边，许多热爱艺术的孩子已经得到大师级别老师的亲自指点，有一批有天赋、爱好音乐的孩子在接受到专业培训后马上在7月5日到15日期间会去到澳大利亚，与各个国家的孩子们共同参加国际少儿歌唱比赛演出。上个月底，苏州世茂石湖湾项目整合国内多方面顶级健康机构资源，为业主提供多方位健康管理服务，开创了全球健康云住区中国样本。这些都是实际落地的具体进展。　　　

　　观点地产新媒体：世房已逐步建立起包含住宅、商业地产、产业地产、旅游地产的四大业务集团，行业的迅速巨变又催生出众多的新领域，在这些最新领域有什么布局计划？未来如何保持最全业态综合运营商这一角色？

　　蔡雪梅：世茂将继续保持最全业态的综合运营商角色和行业地位。对于和居住、生活相关的众多全新领域，世茂一直抱持着因时而动、顺应市场、适度领先的原则，世茂将以业主生活所需位中心，以目前世茂住宅、商业地产、旅游地产、产业地产四大主业为基础，有计划、有步骤地拓展我们的业务线条。最终，提供给业主更高水平的生活服务。

　　另一方面，从业主生活方式出发、适度前瞻这个方向，世茂推行的云平台服务，基于广泛的资源整合，利用最新的信息技术、移动互联网技术，为业主提供全方位服务系统，世茂开启向生活服务集成商的角色拓展，未来世茂还要做业主生活方式的引领者。