“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。

　　“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

　　三点风险

　　那么，到底目前中国住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去，中国城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账，目前中国住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增城镇人口还需要住房。”

　　“当然，中国房地产市场也存在风险。”秦虹认为，虽然目前中国房地产发展阶段异与美日，不会出现崩盘，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于中国银行[0.39% 资金 研报]对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本更高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇；其二房地产市场调整会首先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响；其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。

　　但是，秦虹认为，上述三个方面不足以影响全局，中国房地产市场的供给速度快于销售速度，造成的现阶段性供给偏松，所以必然调整，但这种供给结构会发生变化，如果开发商开发量下降，结构就可能发发生逆转。