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二手房市场雪上加霜 未满5年交易涨税
海西房产网
发布时间：2014.07.11来源：现代快报
导语：近日不少二手房购买者发现，政府对房源的评估价格提高了不少，导致过户时缴纳的契税也增加了不少。记者调查后获悉，这是因为7月1日南京市地税局实施了新的评估系统，对全市各小区的评估价格都有了不同程度的上调。
近日不少二手房购买者发现，政府对房源的评估价格提高了不少，导致过户时缴纳的契税也增加了不少。记者调查后获悉，这是因为7月1日南京市地税局实施了新的评估系统，对全市各小区的评估价格都有了不同程度的上调。
有中介抱怨：“现在评估价格太高了，甚至超过了实际成交价格，以前还能通过签阴阳合同来避税，现在不但避不了税，还得额外多交税。”现代快报记者周彤
为“新办法”算笔账
100㎡房子多交近10万元契税
近日，南京市地税局在官网发布《省政府关于印发江苏省实施中华人民共和国契税暂行条例办法的通知》。《通知》重点提出，当纳税人申报存量住房交易的价格偏低且无正当理由时，一律以系统评估的价格作为计税依据。
“纳税申报价格必须以系统评估价格为准，其他城市其实早已实施，南京算是实施比较晚的。”好邻居房产总经理徐健表示，其实这个政策就是对小区评估价进行了上调，最直接的影响是购房契税额上涨。
“以奥体附近的房子为例，房龄在2009年之前的小区评估价此前5年不变，基本在12000-14000元/平方米。本次调整后，评估价格大概为18000-22000元/平方米，单价上涨6000-10000元；房龄在2010年之后的小区因为原本评估价格较高，反而影响不大。“以保利香槟国际 （QQ群：173609942） （电话：400-002-0591转8041）为例，以往的评估价是18000元/平方米左右，7月1日后还是18000元/平方米左右。”王祥房产事务所总经理王祥举例，“而西堤国际一套100平米的房子，如果不满五年，以往评估价为120万，现在至少要220万，那么营业税、个税、契税加起来，首套房要多出81000元，二套房要出96000元。”
“新办法”改变了什么
已有客户放弃二手房转看新房
“这一调整，给本来就不景气的二手房市场雪上加霜。”我爱我家市场部总监胡涓娟表示，今年3月以来，二手房市场整体开始下滑，不少小区的事实成交价不断下降，“但新系统的评估价格还和去年差不多，甚至造成个别小区的实际成交价格低于评估价格。”
更有中介直言，“本来成交价格呈下降趋势，但系统评估价格维持高位，导致房价一定要按照评估价格来执行.”淘然居房产总经理朱文生表示，这直接导致多项二手房交易“流产”。
未满5年的二手房是重灾区，缴纳的契税非常高。“以前房主卖房都会强调净得价，现在房主卖房时都强调各自付税。就目前来看，已经有购房者因为二手房的契税过高，转而看起了新房。”对此，朱文生很无奈。
“阴阳合同”基本无市场
“此前在二手房交易市场上，大多数房屋买卖都会签订阴阳合同，即房产局过户是一份合同，另外再签订一份真实价格的合同，或者再签一份装修合同。具体说来，做低房价、交房产部门查验和备案的那份叫‘阳合同’；由买卖双方掌握、反映实际成交价、供双方履行的那份叫‘阴合同’。或者把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。一般阴阳合同能省10000元左右。”有中介公司负责人透露说，阴阳合同还是很有市场的，毕竟能省不少钱，买卖双方都乐意签。
随着新办法的出台，评估价格陡增，阴阳合同的价差被严重挤压甚至消失，“目前已经没有空间再实施阴阳合同了。”一位中介负责人表示。
成交价低于评估价怎么办
可重新评估，但中介表示暂难调整
对于成交价格低于地税局的评估价格一说，记者联系了华侨路房产交易中心的地税局工作人员。一位工作人员表示：“新的评估系统启用后，几乎所有小区的价格都有上调。系统才开始运营，如果发生实际成交价格低于评估价格的话，地税局的核价部门会第一时间联系买卖双方，进行协调。”
地税部门重新审核是否能够落实呢？王祥表示，送件后三天内若买方接不到地税部门的电话，就通过了，如果三天内接到地税部门的电话，则肯定没通过。“比如你申报的是100万，地税部门会说你的100万太低，要按最低120万评估价来交税。此时你有两个选择，同意按120万价格计税，或者请地税部门派评估公司上门评估。”王祥告诉记者，除非地税部门的评估价真的高于实际成交价，一般中介还是建议买卖双方按审核价格交税的。返回海西房产网首页>>
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