催生房地产泡沫的三大凶手

　　其一，金融过度开放，过于倚重外债。有些国家人均GDP达到1000美元后，之所以没能实现质的飞跃，与金融过度开放有一定关系。上世纪80年代开始，泰国推行经济国际化、金融开放的政策，大幅减少资本控制和外汇管制，1991年更是加速开放资本项目，基本上外资可以自由出入，结果是资本大量流入，外债余额剧增。尤其是日本游资比较集中地进入资产市场，助推了股市和楼市泡沫。

　　另外，泰国从1989年开始实行利率自由化，解除一年以上储蓄存款利息的上限，同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢账户。由于利息率较高，大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差。而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要金融管制的情况下，这些外资很容易在短期内撤出，造成金融和经济体系大量缺血。

　　其二，实体经济偏弱，过于依赖虚拟经济。上世纪70年代末开始，泰国积极推行出口导向的工业化战略，但出口产品单一，以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，而且国民教育水平很低，工资成本快速上升，到上世纪90年代初，经济结构恶化，传统产业失去竞争力，外贸连续出现赤字，在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借入巨额外债，泰国的国家短期外债占比77%。除了在大量进入的外资以外，国内的富余资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。

　　其三，金融体系混乱，高风险贷款过于集中。相对于比较规范的商业银行，政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快，他们大量借入低息美元，在转成泰铢在国内放贷。到1996年底，非银行金融机构资产已占总量的35%，他们发放的房贷增速远超过商业银行，而且贷款的抵押品存在很大问题，一旦房价下跌，立即形成呆账和坏账。而泰国的金融贷款集中房地产业，房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。而且对于外资金融机构的监管制亦不健全，从而出现最终出现金融方面的内外交困。

　　国际上，多数全国性的房地产泡沫，都发生在经济发达国家，因为只有告别住房短缺时代，不再具有旺盛的自住性购房需求之后，才容易在经济和货币过热的外部条件下产生房地产泡沫。而泰国，是少数的欠发达国家爆发了较大的房地产泡沫。从成因上看，偏低的城镇化与过度信贷投入，使商品房市场形成了自住需求不足、投资需求过旺、开发过度等问题。从泡沫破灭上看，主要是外资抽逃，致使汇率及金融体系崩溃，进而摧残了整个经济，包括房地产市场。

　　与泰国相比，我国的情况要健康很多。虽然近些年我国房价涨幅偏大，但我国的城镇化快速推进、实行资本项目管制、金融体系保守、信贷监管严格。尤其是，2006年2月底我国外汇储备就已超过日本，跃居世界第一，近五年内又翻了一番，当前已超过4万亿美元，根本不担心外资抽逃。虽然近几年也常有消息称某某国际投机大鳄正在做空中国，但多属哗众取宠而已，如真敢投下大量真金白银，估计早就赔得底朝天了。当前中国金融、经济、楼市，与1990年代中后期的泰国情况存在较大不同，经济不可能重蹈当年泰国之覆辙，房地产市场也不可能像泰国那样轰然倒下。