供热需冷

　　在北京收紧房贷及自住房的加速供应等因素影响下，市场观望情绪进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行。

　　截至6月底，北京商品住宅共成交4466套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。据亚豪机构数据统计显示，2014年1-6月北京新房总成交31753套，与去年同期相比下降45.48%，总成交面积为334.52万平米，与去年同期相比下降47.25%。

　　今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择。

　　据亚豪机构数据统计显示，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%；新增供应面积597.64万平米，与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高，其中，大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。

　　在市场整体持续乏力的背景下，开发商促销手段开始升级，降价动力也正在提升，不少项目启动“以价换量”的销售模式。进入6月之后，不少品牌房企采取低于市场预期的推盘策略。位于朝阳东坝区一个楼盘，上周末新推出均价3.2万元的特价房，该价格相比2个月前42000元/平米下降1万，降幅超30%。

　　网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有16个项目价格下跌，降价盘数量与5月基本持平。降价涉及6个区域，其中远郊顺义的刚需盘和朝阳、海淀的高端盘降价最具代表性。除了常规的低价开盘、折扣优惠、尾盘促销、团购、特价房等，也开始尝试一些更贴近购房者需求的新玩儿法，比如在信贷政策收紧的背景下推出零首付、定额首付、分期首付等。这些举措不会对项目均价产生影响，但究其本质，也是一种变相降价的手段。在拐点显现、价格敏感的情况下，这种价格调整策略，无疑会比直接降价显得更为高明。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，去年亮眼的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。另外，为应对大量自住房项目集中入市的冲击，具备上市条件的刚需项目纷纷选择提前入市，也是上半年北京楼市供应量大增的主要原因。

　　□土地

　　收入创同期新高

　　供地的节奏决定了今年上半年的土地市场呈现出了“先热后冷”的局面。

　　统计数据显示，一季度北京土地市场共成交经营性用地33宗，土地出让面积合计为360.5公顷，累计土地出让金达748.7亿元。而在二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗，相比一季度下降近四成；土地出让面积合计为106公顷，环比一季度降幅为70.6%；土地出让金额为350.4亿，环比减少近400亿。而从住宅用地的出让情况来看，也呈现出先扬后抑的市场局面，一季度成交居住类用地22宗，总成交金额为578亿；二季度居住类用地仅成交8宗，且均为4月出让，总成交金额为175亿，环比减少403亿。

　　值得关注的是，北京土地市场在4月集中成交34宗地块后急转而下，5月份仅成交4宗商业地块，至6月，全月仅成交1宗地块，土地性质为工业，整体市场转淡趋冷。

　　得益于今年前4个月的“快跑”，北京土地市场上半年的业绩依然“抢眼”。亚豪数据显示，2014年上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿，与去年同期相比大幅增长71%，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高记录。其中，居住类用地共成交30宗，与去年同期持平，土地面积合计264.6公顷，同比大涨154.2%，成交总金额达753.5亿，同比上涨了80.3%。

　　尽管上半年土地市场成交额创新高，但完成全年供地计划依然有难度。据统计，上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积达583公顷，占年度1550公顷经营性用地的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，在房地产整体下行背景下，尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿，但土地市场上优质地块所设价格门槛普遍较高,再加上今年商品房市场“量价齐跌”，除“财大气粗”的国企央企外，多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力，预计未来更多开发商会抱以谨慎的拿地投资策略。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。