年内反复调整筑底

　　当前业内对于行业进入调整期已经基本达成共识，下半年行业走势如何、何时走出调整期备受关注。

　　对此，林波认为，目前成交量、房价尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式的回调。

　　林波指出，调整何时结束，很大程度上取决于房价调整的深度和广度，只有房价跌到底部位置才能刺激成交的回升。

　　不过，他认为，从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌，仍然保持观望。

　　林波预计，要等未来一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看，今年行业调整至少将持续到年底，年内都将是一个反复筑底的过程。以往的经验表明，调整期基本在6—12个月，最长不超过15个月。在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束，部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。如果货币放松，则更短。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]也认为，房地产市场的变化规律是量在价先。从短周期来看，今年5月是23个月以来70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌，房价环比下跌的城市数量也首次超过上涨城市，所以，5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。

　　杨红旭认为，这轮去库存的时间会拉长，房地产短周期调整的时间会长于上两轮，房价下跌的时间估计超过8个月，但房价跌幅仍不会太大，绝非崩盘节奏，70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值估计为5%左右，但部分城市的部分楼盘会出现15%左右的打折幅度。由于房价变化滞后于成交量，近几个月少数城市已经出现了价格打九折、八折，甚至七折的楼盘。

　　对于下半年的政策预期，林波预计，下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾，持续“微刺激”将是中央政府调控的策略。

　　同时，在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，他认为，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。

　　面对整个行业进入新的大整合时期，林波给房企几点建议：房企应适当增加刚需和首改产品的入市力度，抓住下半年窗口期，加快消化区域刚需需求；降价走量是上策，抓现金是王道；财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机；提高股权融资比例，关注境内外资本市场机会。