市场深陷调整

　　上述参加广东座谈会的人士告诉记者，住建部的风向是，要求省会城市原则上不能放开限购。作为省会城市，呼市何以能成功突围?

　　“呼和浩特虽属于省会城市，但从人口规模上，还不及很多三线城市，且产业结构单一，属于典型的资源型城市。如今放开，只能说明呼和浩特房地产太供过于求了。”上述人士说。

　　统计数据显示，呼和浩特常住人口300万人，其中城市人口仅200万人。

　　中原地产根据呼和浩特房地产官网统计，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套数为3780套，而目前可售库存高达约12万套。按照目前的去库存速度，需要10年之久。但最近5年，政府出让住宅用地合计2120万平米，未来潜在供应还有10万套以上。

　　“呼和浩特楼市濒临崩溃，问题远不止库存过大，而是城市的有钱人现在手里都没钱了。”张大伟说，在房地产和经济调整双重叠加时期，呼和浩特的需求急剧萎缩。

　　与海口、武汉、贵阳等城市以推进城镇化、购房落户的名义曲线救市不同的是，呼和浩特虽然也是打着新型城镇化的旗号，但却没有解决落户问题，很显然只是为了刺激楼市。

　　地方政府绞尽脑汁刺激楼市背后，一个原因在于，房地产确已进入深度调整期，除一线城市降幅相对偏低外，二三四线新楼盘已经从4月份前遮遮掩掩地暗降，转变为如今大张旗鼓地明降。房地产市场突如其来的逆转令整个行业始料未及。

　　中原地产的统计显示，今年1-5月，54个城市共销售住宅96.8万套，同比下调幅度达到了22.5%。

　　“现在土地难卖，流拍现象普遍，各地房地产投资增速更是大幅下降，这些都令地方政府坐立不安。”浙江某市国土局内部人士表示，由于银行去杠杆，过去开发商利用高杠杆率投资过度的长三角地区，成为库存积压的重灾区。

　　记者发现，江苏、浙江、上海三地上万宗房地产不良资产，均放在淘宝网上拍卖，但竞拍者寥寥无几。温州中级法院一位法官告诉记者，很多都是二次挂牌，仍然无人问津。

　　多地“只做不说”

　　值得注意的是，最近宏观风向开始转变，中央“微刺激”政策已经明确，重提保住7.5%下限。

　　6月份以来，黑龙江、河北、四川、广东、山西等多个省份均出台了力度颇大的稳增长措施;其中，包括棚户区改造、基础设施等投资占据着打头阵的位置，成为稳增长最重要的砝码。

　　但房地产作为经济支柱产业，现在又成为敏感词，地方公开救市容易激起民怨，且将背负重走过去老路的骂名，因此更多地方政府采取“只做不说”的策略。从“多地被曝出已事实上放开限购，但官方均对外否认”就可看出端倪。

　　一位业内人士告诉记者，沈阳在收回放松方案之后，转入了“地下”。具体操作就是跟开发商打好招呼，如果有购房者来买房，确实有诚意下单，才能告诉对方可以放松，而不能在售楼处明目张胆地张贴限购取消的通知。

　　杨红旭认为，市场机制与新型城镇化是中央的大政方针，“双向调控”和“分类指导”又是今年国家房地产政策的导向。类似呼和浩特这样楼市萎靡、房价止涨的城市，取消限购，理由倒也充分。

　　不久前，住建部总经济师冯俊对于未来地方政府如何调整楼市政策表态称，各地调整楼市政策的总基调是，“始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求”;而是否取消限购，每个地方应根据自己的实际情况做出判断。

　　从供应数据来看，无论是天津滨海新区，还是沈阳、呼和浩特，楼市的通病都是库存过大，供求关系失衡。在业内人士看来，当初作为控制房价快速上涨的短期性、行政性应急措施，限购已经不适应目前楼市下行的大环境。

　　但令人不解的是，既然决定权在于地方，多个城市又确实面临供应过剩、房价下跌问题，为何地方政府对于取消限购和救市措施如此惶恐?

　　“一方面来自舆论压力，另一方面其实还是中央暗自给的阻力。”深圳市规划国土委内部人士告诉记者，2008年和2011年两次救市，均是从刺激需求端着手，而这次，中央希望地方政府从供给端解决供求关系失衡的问题，而不是提前透支未来需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顾虑。

　　一位接近住建部的人士表示：“目前的"潜规则"是，多地仍不能公开放松限购或堂而皇之救市，地方政府暗中执行，只做不说就没事。”

　　但在呼市之后会有变化吗?张大伟认为，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消，预计30个以上城市的限购可能将在年内取消。

　　“敢不敢救，公不公开，都太微妙了。”上述深圳市规划国土委人士则对记者说，如今多个地方救市和放开限购的措施，依然在走老路，这与中央的“调结构，促转型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顾后，只要中央能坚持这条路线，就不会允许地方政府随意放松限购。

　　而房地产自身的确走到了十字路口。房地产“带头大哥”王石近日再次发声：目前调整程度还不够彻底，调整期可能会持续2-4年。如果市场不进行调整，可能房地产市场泡沫真的会破，像日本当年那样就会非常糟糕。