楼市低迷之后：那些处在危险中的开发商们

　　房地产快速增长的时光已经过去。随着调整期的到来，过往那些对市场过于乐观的开发商，将面临较大的资金压力。

　　标普在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司(中国海外宏洋)、华南城控股有限公司(华南城)、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司(万达商业)、花样年控股集团有限公司(花样年集团)和广州富力地产股份有限公司(富力地产)。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%，其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。

　　标普同时还担心近期购入绿城股权的融创控股。另外，他们尤其担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司(人和商业)和恒盛地产控股有限公司(恒盛地产)，两家公司的美元债券将在2015年到期。除非它们的销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。

　　融资难度加大

　　除了市场低迷，对开发商们另一不利因素是融资难度也在加大。

　　中原地产研究中心统计数据显示：5月房企发布海外融资计划，合计融资额度为69.94亿美元。

　　今年前5月，标杆房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元、69.94亿美元。从融资成本看，目前大部分房企的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上近期美元强势等因素，房企所承受的融资成本也在加大。

　　具体而言，5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。

　　分融资渠道来看，依然是以海外融资为主。据不完全统计，今年前5月，十家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；而国内融资占比仅为27.4%。

　　分房企来看，今年前5月华润、雅居乐、招商的融资金额较高，均已突破120亿元；其次是富力，融资金额为60.53亿元；其他房企融资金额不超过40亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资难度加大，一方面是受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨；另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅缩减了房企的融资总量。

　　此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出要加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。这也导致了房企特别是有海外融资渠道的房企，更加积极地储备资金。但海外融资成本也在加大。