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炒房客“伪抛盘”空手套房贷 暗催楼市泡沫
海西房产网
发布时间：2014.06.14来源：华夏时报
导语：一些拥有多套房产的投资客，先对外“抛售”个人名下的房产，然后再由本人所经营的公司接盘。这期间，本人和公司分别以“银行账户流水账增加”和“固定物业增加”为由，套取双重贷款，或者找评估机构将房屋估价做高，从银行、小额贷款公司等机构套取远超于房屋价值的贷款。
日前，广州、深圳等城市频现二手房集中抛售。二手房放盘数量大增的背后，隐藏着部分炒房者制造的“伪抛盘”现象。
《华夏时报》记者调查发现，一些拥有多套房产的投资客，先对外“抛售”个人名下的房产，然后再由本人所经营的公司接盘。这期间，本人和公司分别以“银行账户流水账增加”和“固定物业增加”为由，套取双重贷款，或者找评估机构将房屋估价做高，从银行、小额贷款公司等机构套取远超于房屋价值的贷款，额度甚至高达数千万元。
“只需房屋过户，改改名字，就可以增加贷款额，而直接将房屋抵押，从银行获得的抵押贷款肯定没有这么多。”广州一位资深中介代理商黄先生称。
尽管这种现象在二手房市场一直存在，但近期随着交易冷清开始变得频繁。曾经“不屑挣这些小钱”的中介代理公司、房屋评估公司和小额贷款公司，如今联手协助炒房者套贷赚取佣金，形成一条灰色利益链。
“左手倒右手”套取贷款
“城中好房，9套，集中放盘，欲购从速。”上述广州资深中介代理商黄先生向老客户发出这样一条信息。他向本报记者透露：“这些房产外面的人根本买不到，一方抛出来，另一方会很快接盘，双方都是协议好的。”
黄先生称，这9套房的拥有者为民营企业主，接盘的是该企业主经营的一家公司。“其公司快速接盘，中介从中协助，可以套取大额贷款。类似的手法有很多。”
黄先生告诉记者，上述企业主通过相熟的中介代理商放盘，并在房屋评估机构找到“门路”，做高房屋估价。交易完成后，拿着已缴纳首付放款证明，便可以获得银行贷款。“获得贷款后，还要公证房屋仍为卖房者所拥有，通过做高房屋估价签订阴阳合同后，一套房的合同价格最高能高于实际成交额的30%。”
“如果是贷款人自行去银行申请贷款，贷款额度只有评估价格的六至七成，而且房屋的评估价格也要低很多。”广发银行一位内部人士告诉记者。
深圳企业主朱先生两个月前也通过类似方式，成功套取超过3000万元的贷款。“房子现在还在我手上，但转一圈就能获得更多的资金。”他说。
朱先生的套利路径与黄先生举的例子有异曲同工之处。首先他向相熟的中介代理放出抛售8套房产的消息，中介则会定一个相对较高的房价，随后，朱先生旗下的公司按照中介定价购入这8套房产。
同样，该公司在向银行申请购房贷款之前，先通过评估公司“给出约高出成交价35%的最高评估价”，这意味着，在房屋的成交价格已被中介抬高的基础上，评估价继续增加35%，达到“双重做高”的目的。办理过户手续之后，朱先生本人的账户增加了一笔可观的收入，其公司的不动产资产也大幅增加。
“一般来说，个人房产抵押贷款额度最多只是评估价的七成，如果是公司购房，且公司流水账目良好，找按揭公司可以将额度做到八五成，如果公司固定资产较多，甚至可以高达九成。”中国农业银行深圳分行一位从事个贷业务的人士说。
一位房地产评估公司内部人士告诉记者，目前房产评估有足够的“弹性”空间，可根据客户需求，提供最高与最低的评估价，“找找关系，评估公司会尽可能在规定之下给出最高的评估价。”
据媒体报道，炒房者买下房产，然后通过关系将房产进行二次抵押，再用钱来买房，或者把抵押来的钱借给小额信贷公司进行放贷。由于现在政府对住宅进行限购，有些炒房客便把投资对象集中在商业项目，同样进行抵押融资。
不过，多位受访者表示，能够如此顺利地操作实现套取贷款，要有不少“关系”，普通人很难做到。
“伪抛盘”背后的利益链
在动辄上千万元的银行贷款诱惑下，拥有大量房产的企业主、中介代理公司、房屋评估公司和小额贷款公司纷纷成为利益链条上的一环。
“过段时间我会考虑再转一次手。”朱先生对记者表示，之所以利用房子套贷，主要是为缓解实业经营的资金压力。他坦言，自己并非看空房产升值空间，相反，他对房产投资较为乐观，所以他坚持房产要保留在自己的手上，不会真正对外出售。
记者了解到，与朱先生想法相似的企业主不在少数。
多位受访者表示，由于中介代理公司、房屋评估公司和小额贷款公司处于生意淡季，协助业主“借房融资”则可以获得一定佣金，这部分收入可以抵消楼市交易冷清期间的收入损失。
广州某小额贷款公司负责人郭先生称，小贷公司放款资金来源主要是股东资本金和银行贷款，今年以来，不少实体企业经营和现金流动存在困难，加之银行贷款整体趋紧，小贷经营压力日趋明显。
郭先生称，部分顺利以房套贷的炒房客将钱投入民间借贷，追求更高的回报率。
“小产权房抵押要冒不少风险，现在的小额贷款公司生意不好，都争抢着做类似的生意，他们愿意冒更多的风险。”通过小产权房套取贷款的刘先生称。
郭先生则表示，在小额贷款生意好的时候，正常的贷款额度会略低于估值。现在生意不尽如人意，贷款额度会调高，所以再高风险的生意也会考虑，比如小产权房的抵押。
“这种借助抵押套贷的融资方式，不仅放大了杠杆效应，还隐藏着较大风险。一旦中间某一环节被套牢，随时可引发连串危机。”上述中国农业银行深圳分行人士告诉记者。
同时，套取贷款的参与者有可能触碰法律“红线”，法律规定，以房屋买卖形式套取银行贷款是违法行为。
东莞市第二法院近日审理了一宗相关案件，开发商东莞市利澳花园开发有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司资金周转问题，7次以他人名义虚假购房的方式从银行骗取贷款，累计超过千万元。检方提出，崔志光应当以骗取贷款罪追究其刑事责任。返回海西房产网首页>>
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