大型房企主导降价？

　　在房地产开发商和购房者的价格和心理博弈中，市场氛围悄然改变。

　　地方政府坐不住了。海口市发布通知，6月1日起在海口市购买单套120平米以上新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。这被解读为买房可增加入籍户口。此前，已有南宁、铜陵、扬州、芜湖等城市先后推出各类措施维稳楼市。

　　业内人士认为，虽然成交量持续大幅下滑，但购房者普遍认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，仍然保持观望。

　　影响楼市最关键的因素信贷并没有放松。虽然央行表态支持首套房贷，但大多数商业银行仍未下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。北京、深圳多家中介机构人士称，从调研情况来看，目前首套房贷仍以基准利率为主，上浮程度视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

　　张宏伟表示，“央五条”政策只是一个口头通知，对于商业银行没有实际的执行效力，所以，当正式的通知还没有下达前，商业银行很难有实际利率下调的动作。

　　在此情况下，房地产市场成交量的支撑因素所剩不多。中原地产数据显示，上周开盘认购率超过70%的项目，其主力户型多为二房或小三房，且户均面积多在100平方米以内，这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求，这类需求极其有限。

　　世联行认为，2008年和2011年两轮的房地产市场调整，都是品牌开发商率先降价，且价格在短时间内调整充分，从而带来需求的复苏。本轮市场调整，从2014年1月至今，成交已经持续低迷了5个月，未出现反弹迹象，因为开发商并未达成降价共识。

　　梳理近期降幅较大的地产项目，担当本轮降价主力军的是中小型房企。折扣达7折的全部为中小房企。其中，星耀集团打到6折，大连安达圣岛集团小平岛项目促销幅度达6.7折。

　　数据显示，2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。大型开发商现金流充沛，降价意愿不强。

　　但随着连续5个月的成交低迷，大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态，加入降价行列。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米，沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。

　　世联行指出，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。