销售下滑的后果是库存增加

  易居房地产研究院监测显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年历史新高。

  克而瑞研究中心的观点认为，本轮降价大有赶超2011年时震荡市场的全国性降价之势，6折让利再度出现，在产品类别上，主要是刚需产品，大小房企均有涉及。

  首先降价的仍旧是2008年领降全国的万科。

  5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出204套洋房，销售均价约为15000至16800元/平方米。而万科欧泊之前一个月的网签均价为21092元/平方米，此次售价较前期降幅接近30%。

  经济观察报获得的信息显示，万科已在北京、广州、深圳、杭州等多个重点城市降价销售。而且幅度剧烈。

  万科内部人士对经济观察报表示，万科内部早就为降价做好了准备，万科深圳公司早在4月就定小基调，随时准备降价甩货。

  在上述高管看来，一旦各种变相的优惠方式不能支持成交量上升，开发商就会采取降价方式，降价幅度可能在10%至15%之间。

  问题是，并不是所有开发商均具备降价的实力与底气。

  中海地产的年报显示，中海去年实现的净利润约为183亿元，连续12年位列房地产行业第一，其高利润率一向被视为行业标杆。

  但房企盈利能力下滑是整个行业的发展趋势，中海去年结算毛利率从2012年的38%下降至33%。

  万科的数字也反应了这一趋势。万科2013年结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点；2013年结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。这也是万科第四年份结算利润率出现下降。

  但降价并不一定就能管用

  一国企房企高管在接受经济观察报采访时表示，目前，大多数楼盘该开不敢开，开了推不动。今年以来几乎所有房企开盘去化率均降至4成以下，去年则为7成左右，显示销售明显放缓。

  至于未来房地产走势如何，很难有人能说清。有着香港地产教父之称的施永青的话有一定代表性。

  在接受媒体采访时，施永青说，我们在内地有几万员工，就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器，我们的感觉应该不会错。

  在施永青看来，二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外，投资者一定避而远之。单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。

  施永青说，头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近，已开始部署战略退却。他们知道，在二线城市应尽快减价清货，即使蒙受一定的亏损，也要及早离场。否则，资金就可能被套死，以后得长期背着这个包袱。

  和潘石屹一样，施永青认为最薄弱的环节、承担风险最大的是金融产品。在施永青看来，本来中央有政策，限制银行向地产行业注入过多资金，但是开发商还是利用信托、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱套出去，现在这部分钱都快要到期了。借新还旧是惯用的方法，但问题是，如果房子卖不动、房价下跌，他们就很难再从市场上顺利融资，旧债就要出问题。