当前的周期异常复杂，需要高度重视。第一，从经济增长看，高速增长的黄金时代已经过去，经济正进入中低速增长的换挡期。第二，前期4万亿的1.0和2.0版本，带来了投资过度、产能过剩，房地产行业亦不例外。社会正处于投资过度、产能过剩的消化期。第三，不动产登记、房地产税等制度改革的阵痛期。第四，2002-2012年是中国房地产发展最快的十年，总的销售面积也仅有60多亿平方米，2010-2012年的销售面积在10.5-11亿平方米左右，而2013年销售面积达到了13亿平方米，若继续以这种速度增长十年，总销售面积将达130亿平方米，较上个十年增长一倍，但实际上中国并没有如此大的需求。因此，13亿平方米可能是中国房地产销售市场的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地产正处于库兹尼茨长周期的下降阶段，同时当前也正处于房地产短周期4-5年的下降通道。总体看，目前是多种因素叠加一起，发生共振效应，加剧了这轮周期震动的波动幅度。

　　从近期公布的数据看，房地产市场下降的趋势已有体现。1-3 月份销售面积为2.01亿平方米，同比下降了4%，销售均价为人民币(6.2362, -0.0001, -0.00%)6595 元/平方米，同比下降了1%。1-3 月份房地产销售额为人民币1.326万亿元，同比下降了5%。3 月份新开工面积同比下降22%至1.24亿平方米，接近2009 年月均新开工面积9600 万平方米的谷底水平。

　　但行业前景仍然光明，根据联合国[微博]人口署数据，2020 年我国城镇人口将达8.7 亿，如果届时人均住房面积达到35 平米，则2020 年全国城镇住宅存量为306亿平米。2030 年，我国城镇化率预计为70%，城镇人口将达10亿。如果人均住房面积维持35 平米，则2030 年全国城镇住宅存量为351 亿平米。目前的城镇住宅存量只有200多亿平米，行业发展的空间依然很大。

　　行业不会崩盘，但企业一定会有危机。到2013年底，地产上市公司整体的短期资金缺口(1年以内)已缩小到3%，但中期资金缺口(2-3年内)则扩大到16%。意味着地产行业短期会有阵痛，但投资风险还不大，地产企业可以通过降价方式来实现短期资金的平衡。但明年面临的资金压力将非常明显，行业必将经历一场整合的洗礼。

　　房地产行业不仅有经济支柱的性质，同时也有基本民生的性质，习近平主席所说“住房问题既是民生问题，也是发展问题”是对住房性质的精准定位。此轮周期最大的不同之处在于政策的明朗化，纵观2013 年至今，政府并没有出台更为严厉的政策，房地产市场的扰动因素相对减少。未来，行政调控有望退出，房产税、土地限额、共有产权房等将成为国策。在政策越来越清晰明朗的情况下，市场机制必将对房地产市场的走势起着决定性作用。这将加快行业、企业、产品和地区的分化，所带来的结构性调整蕴藏着新的投资机会。企业家既要紧紧抓住顺周期的市场机会，也要具有跨周期的胆略。谨慎乐观，积极应对。向生求生，向华升华，方显优秀企业家本色。企业家责无旁贷，要做无愧于我们所处的这个伟大时代的事情。

　　(路林先生为中城投资总裁)