现状

　　库存急升供应过剩成难题

　　据参与调研人士透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交量，开发商资金可回笼，投资不受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。

　　日前易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。

　　由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。数据显示，截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存出现了同比增长现象。南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。

　　值得注意的是，报告显示，库存高企不再局限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。

　　而在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。数据显示，4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

　　张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，除房企看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存外，近年来楼市的火爆更是促使开发商投资力度一再增加，城市新增供应力量强劲。因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

　　预期

　　放松限购短期难扭颓势

　　值得注意的是，在库存高企的压力下，地方政府放松意愿明显。近日，杭州就被曝实施“限降令”，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。

　　虽然杭州市相关部门否认此次收紧备案是为限制价格下调幅度以托市，但业内人士认为，“限降令”的实施是政府释放明确救市信号。张大伟表示，杭州政策意在防止出现跳崖式下滑。

　　但也有业内人士认为，此次调整并不是地方政府的救市之举，而是源于对房企降价情况以及风险的一种掌握和预判需要，以便及时稳定预期。

　　与此同时，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州等近10个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

　　但住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。

　　赵路兴表示“限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”

　　链家地产市场研究部张旭也认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

　　从现阶段来看，选择“放松调控”的城市仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。

　　不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。

　　在张旭看来，今年房地产市场的宏观调控趋势，将着重于房地产税费改革等系列长效机制上面。但是，税费改革的过程相对复杂，短期内不会对市场形成影响。另外，从部分城市“适度松绑”的信贷政策来看，由于当前流动性整体吃紧，因此市场成交量也不会大幅回升。