“买涨不买跌”
中介：成交周期拉长机构煎熬
过去20年间，中国的房地产市场一直复制着“买涨不买跌”，这一次也不例外。越降价，购房者越观望，最着急的便是依靠成交量赚佣金的中介机构。北京商报记者在朝阳、东城、西城、海淀以及大兴等区域走访时虽未发现关闭的中介门店，但却从中介人员的口中感受到了二手房市场降温所带来的经营困难。
在和平里西街的一家链家门店外，两位经纪人简单地摆放了两把椅子，手里拿着房源资料在午后的太阳下懒洋洋地坐着。其中的一位是有着三年工作经验的蔡晖（化名），他向北京商报记者坦言：“今年二手房的成交量没有变，但是买卖双方都不那么痛快了。”蔡晖解释称，他所在的安贞店除去年受“国五条”影响的四五月外，每月都能保持17宗左右的成交，如今依然如此，但是不一样的是成交周期拉长，成交难度加大。
以蔡晖的经验，成交周期拉长首先是因为买卖双方的持续博弈所致。“以前不到一个星期买卖双方就能达成共识，可是现在一到两个月过去了，还是成交不了。”除此以外，贷款办理时间的延长不仅刺激一部分潜在买主放缓购买计划，还直接影响了成交的时长。
在车公庄附近的链家地产门店，经营之困则直接反映在了工作人员的业绩上。这个区域二手房由上世纪八九十年代的老房以及2000年以后较新的房屋构成，前者由于年限已久不算畅销，而后者则坚挺地保持着5万元/平方米以上的售价。“这样一来，我们店的业绩就出现了下滑，上个月成交了3套，去年底店里还能保持每月10套左右的交易量。”
北京二手房成交低迷一直蔓延至5月，根据市住建委网站显示，5月上半月北京二手房成交3956套，环比下降16.5%，同比上涨17.2%。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，由于去年北京市经历了3月“国五条”出台后的冷静期，成交量大幅回落至冰点，因此今年同比数据上涨属于合理范围，而环比数据下降，表明二手房市场冷淡局面仍未改观。
心理预期分化
业主：降低售价者居多
在置业顾问的眼里，成交量的下滑就意味着房源挑选余地的增大。上述车公庄门店工作人员向北京商报记者打开了内网，网站显示附近一小区挂牌出让的二手房源有20条左右，其中有近半数的房源已经挂牌100天以上，有的甚至接近一年。
业主则因为心理预期的不同而被分为了两类，一类为看空楼市着急脱手或认为是抄底时机而卖房买房的，此类业主在售价上可以做出一定程度的让步；而另一类则是凑热闹探市场的，后者要么坚守高报价，不愿下调，要么选择以租代售，坐等涨价。
黄然（化名）是典型的第一类业主。两年前他在和平里西苑小区以280万元的总价购买了一套68.5平方米的两室一厅。他看好的一套总价535万元的三居室，已经出现了20万元的降幅，他认为抄底的时机已经成熟。很多业主由于调低报价房子依然没有成交而选择逆势涨价，高女士将自己安定门附近的房子售价又提高了5万元，报价310万元。她说：“之前我的报价就没有虚高，现在不着急卖，所以等上一年半载的也没问题，我相信
房价不会一直落下去的。”
在实际走访中，北京商报记者发现，像黄然一样的业主仍为多数，尤其是在大兴、通州等远郊区县。在通州梨园附近的门店，北京商报记者看到其内部网站显示，周边某小区挂牌出让的20多套二手房源中有11套房源标注着绿色向下的箭头。置业顾问说：“这些绿色的箭头表明房子的报价已经调低了。”而在西四环定慧桥附近的门店里，1/4的房源显示业主曾经下调过报价。
多家机构也基于此刊发报告，北京中原地产数据显示，北京超过六成的二手房源调低了报价，而链家地产最新的报告中提到，5月第二周挂牌房源中下调价格的比例达到89.5%，较媒体报道的87%又上涨了近三个百分点。
市场复苏有支撑
房贷：央行为二手房送暖风
在多位业内人士看来，从5月上半月的市场成交情况来看，成交量低迷、市场复苏缓慢、议价成交、价格小幅回落的情况在未来一段时间内依然会持续，市场或进入短期下行周期。
“个人房贷申请难度较大，将持续成为直接制约二手房成交的因素。”桑豫峰分析，以前个人房贷批贷放款平均时间为半个月，现在已经延长至一个多月甚至更长。数据显示，目前商业银行首套商代的贷款利率在持续上浮，4月已经达到6.19%左右，近日虽然有媒体报道北京农商行推出首套房利率最低8.5折的优惠，但是北京商报记者在对其他银行逐一咨询后发现，没有银行跟进，华夏银行则将首套房利率上浮至1.1倍。这让不少潜在客户萌生退意或加重了等待情绪。
但是在胡景晖看来，二手房成交量及价格下行都属短期趋势，他表示，尽管需求受各方面影响而出现分流，但北京作为一线城市总体需求量依然乐观，刚性需求一直是市场成交主体。
自住房作为需求分流的重要因素，虽然使得部分刚需人群的置业计划有所变化，但由于自住房供应量依然偏少，且申购中签难度很大，影响相对较小。
另外，5月12日央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行支持居民家庭首次购买自住普通商品住房贷款的信息更是为二手房市场吹来了一股暖风。
“各行并不会马上调整按揭政策，银行需要在全年信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡，即便有调整最快也是在三季度执行，而且调整幅度有限。”亚豪机构市场总监郭毅如此分析，但是业内人士普遍认为，其信号意义大于实际利好。桑豫峰表示，对于直接受信贷政策影响的二手房市场而言，是对购房人心理预期的推动，“至少从政府层面上有了支持的声音，这一定会提振消费者信心”。
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