楼市之惑：小调整还是大崩盘？

　　从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”，到外资投行野村(Nomura)抛出“楼市崩溃论”，仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听，但接下去楼市会是什么走向，很多业内人士抱着“走一步看一步”的谨慎态度。种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期。

　　国家统计局公布的数据显示，1~3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；据中国指数研究院[微博]监测，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；4月，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少 21.0%。

　　野村认为，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”

　　除了野村，瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。

　　摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

　　多名接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为，楼市下行趋势已经基本确立，各城市之间的分化日趋明显，至于楼市是否将会崩溃，则众说纷纭，难以达成一致。

　　昨日，华尔街日报中文网启动了“中国楼市泡沫是否开始破裂”的投票，截至今晨零时，共有2150人参与投票。其中，45%的人认为已经开始破裂，41%的人认为即将开始破裂，仅15%的人认为没有泡沫，不会破裂。

　　一二线告急

　　4月的一个下午，在中国民营经济最为活跃的浙江省义乌市，几名围坐在一起的企业家正在大吐苦水。“做实业的，现在没有几个日子好过。”中型开发商李明(化名)告诉《第一财经日报》，难得的朋友聚会，最后变成了一次“吐槽大会”。

　　今年3月，在多个东部城市拥有楼盘的李明，果断决定降价促销。“在江苏一个地级市卖了7500万，但是基本没赚到钱。”然而，随着三四线楼市不断走弱，价格出现降了再降的势头。

　　“真的没想到，4月楼市会比3月还差！”日前，李明告诉记者，该公司旗下楼盘的实际销售情况只有预想的一半左右。“3月搞过一波促销，去化了一批房源，但4月之后，就基本卖不动了。”

　　在距离义乌几千公里外的辽宁沈阳，开发商刘强(化名)刚把公司旗下的一个城市综合体项目“紧急刹车”，叫停了一幢规划超过200米的超高层。“说实话，我有些后悔到这个城市投资，接下去不知道会发生什么。”刘强说。

　　“紧急刹车”并不容易，这几天，刘强正在和该项目的施工方陷入一场纠纷。施工方不愿意解除合同，但刘强执意“喊停”。

　　5月5日，沈阳浑南新区出让的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底价成交。在刘强看来，沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大，去化周期长，而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”

　　据克而瑞研究中心提供的数据，截至今年3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期达到15.1个月，同比上升69%。此外，沈阳土地的消化周期为2.08年，在二线城市中排名靠前。

　　感受到凉意的还有回辽宁营口探亲的地产人李欣(化名)，她在自己的微信朋友圈写道：“营口今年由于银行贷款出现资金问题，导致大量开发商的在建楼盘停工，出现了很多烂尾楼。高层住宅的空置率很高，楼市泡沫很大，说是‘鬼城’并不为过。”

　　在网上流传的一份万科副总裁毛大庆的内部演讲稿中，营口被形容为楼市过剩到“不可理喻”。尽管万科官方称这份讲话部分内容失实，但业内认为万科对楼市前景并不乐观。

　　业内的另一个看法是，三四线楼市情况堪忧，二线楼市分化加剧，一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”，一线城市楼市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

　　去年楼市地市热火朝天的浙江杭州，如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日，杭州市区土拍现场，杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。

　　一线城市似乎也无法独善其身。据中国指数研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。