日前，万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出，其中称全国房地产市场分化，引发舆论关注。

　　发言全文广泛流传开后，@蓝鲸财经记者工作平台微博称，“毛大庆手机关机，和他手下人核实过。确认。”易鹏在其微信朋友圈表示，当面向毛大庆本人核实，毛否认是自己的发言。但至现在毛大庆未自己公开承认或否认。

　　建策沙龙主任人陈淮发布微博，对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒，间接确认了这一发言稿的真实性。陈淮微博称：“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。我印象，毛总所讲关键点，一是市场价格是有敏感点的，二是不同城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会，再不会有这沙龙了！”

　　万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言全文如下：

　　今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：(国家从2003年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过(嘲笑个人有病)，发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有4部委以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态)。这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

　　辅助一个扰动因子，就是反腐败(星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大)，作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集(售价在4、5万元每平)，其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。

　　同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主(链家基本占了北京一半以上的市场)，他们的单门店的单日挂单量(单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据)从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金)。

　　北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。

　　目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变化。

　　还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛(北方城市为样板)，1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%(好多企业现在是不卖，政府不批还限价)；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；

　　商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；

　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

　　我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了；