2013年3月31日，穗版“国五条”细则出台，拉开广州的调控序幕。去年，广州继限购、限贷之后，再陆续出台限价、限签、限售等措施。去年底，“穗六条”开始“限外”，提高外地人在广州购房门槛。

    　广州市国土房管局公布的数据显示，2013年全年网签均价为13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上涨8 .1%。从数据上看，房价增幅完成了年初的调控目标，即不高于G D P涨幅(10%)和城市居民人均可支配收入涨幅(11%)。然而，购房者和市场感受到的楼市温度，与政府公布的情况不尽相同。

   　 市场与政府玩起了“猫抓老鼠”的游戏。为了规避“限价令”，开发商拿出“双合同”，将部分房款打进了装修款合同；为了让女儿读上好学校，有夫妻办理“假离婚”，来应对“限购令”，以期获得更多购房名额；想在广州定居的外地商人，因为“限外令”，不得不放弃了购房计划。而谙熟房产政策的房产经纪人则看好楼市，卖了工厂买了3套房。

　　过去一年，广州楼市发生了什么？广州“国五条”这一年专题为你解读。

　　楼市解读

　　七问调控有效吗

　　国土局的数据能反映楼价实际情况吗？

   　 中原地产：我们公司的统计数据，是根据中介佣金及其他相关渠道监测所得。根据监测的整体情况，一手房成交均价比阳光家缘数据高约10%，二手房成交均价比阳光家缘数据高约20%。

    　谈锦钊(广州市房协专家委员会副主任委员)：不同机构的统计口径侧重点有所不同，阳光家缘网能在一定程度上体现广州楼市、房价的走向，但因为限签、限售、限购的措施，部分隐性房价不能在其中得到反映，例如“双合同”的装修款，部分高价盘的成交也没有统计，或延迟反映，因此不能反映广州楼市最真实的情况。建议要注明统计口径及样本来源，为市民和业内人士提供客观的参考，不能因为“双合同”而回避隐性房价。因此，阳光家缘网应该按各楼盘房价是否带装修、装修的大概标准，细化统计类目。
“穗六条”出台后，去年调控力度怎样？

    　陈建华(广州市市长)：2013年的房价，广州采取了限售、限地价、限购等，效果应该说还是很明显的。去年，广州在“三旧”改造方面加大力度，供地增加。至今年2月，据不完全统计，保障房去年和今年配建面积超过了60万平方米，会很好地抑制房价过高增长(今年2月22日广州市十四届人大四次会议闭幕后，市长记者会上)。

    　邓浩志(方圆地产首席市场分析师)：去年的调控力度不算特别大，全市房价比较稳定，这已经算比较成功，但要广州房价降下来很难。广州每年约有50万的新增人口，若按三口之家估算，大概需要20万套住宅。需求量很大的供求关系下，房价要降很难。

    　韩世同(寒桐投资顾问有限公司总经理)：去年初，广州楼市上涨比较厉害。新“国五条”落地后，广州根据实际情况进行调控。真实的房价还是比较高的，去年底加入了从化、增城的数据来统计，全市全年的平均房价的增幅有所收窄。政府达到了预期目标，但政府的目标没有提出房价下跌。

 　　“限地价、竞配建”方式是否起到平抑地价的作用？

   　 陈建华：我们通过在出让住宅用地的时候配建保障住房，可以有效控制地价，抑制楼价过高。(今年2月22日广州市十四届人大四次会议闭幕后，市长记者会)

　　谈锦钊(广州市房协专家委员会副主任委员)：这种方式实际上是将保障房的开发成本，转嫁到了开发商的开发成本里，最终由购房者买单。转了个弯，让开发商来承担了政府的任务。政府在商品房地块旁规划保障房地块，从社会学角度而言，可以避免社会分层对立，是比较合理的，但应该以财政拨款建设保障房。
“地王潮”会否延续到今年？

    　韩世同：去年，很多三四线城市的商品房已经卖不出了，很多开发商涌到一二线城市拿地，特别在一线城市的局部区域“地王”很多，出现了地价比房价贵，市场被扭曲了。“地王”的出现，倒推涨了楼价。实际上，去年年底到今年第一季度，广州住宅销售量一直低迷，不少开发商开始推促销，但没调低房价，房价看起来还在高位，其实是假象。其实开发商应防患于未然，“地王”估计不会再频频诞生。

   　 邓浩志：去年广州地价并非政府推高，而是供不应求，到北上广深等一线城市购房的外来人口增加。广州土地供应量一直不够，去年的供应量其实有所增加，已经高于前三年供应量的平均水平，一定程度上缓解了供求紧张，但仍未能彻底解决。广州各板块的“地王”纪录已经比较旧，所以新“地王”刷新纪录比较容易，但今年想爬上尖峰不太可能。今年楼市比去年淡了很多，开发商拿地也会更审慎。

　　区划调整后，增城地价飙升，会否招来“限购令”？

    　邓浩志：增城是否限购此前讨论了很久，但广州今年没再提出新的调控目标，外省的温州等二线城市也在讨论取消“限购”，因此再将增城纳入限购范围不太可能。