北京新楼盘售楼处冷清库存创新高

　　日前媒体报道，继天宫院区域的住总万科橙以低于市场预期的价格入市之后，通州]台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市。接连出现的平价入市项目，被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。

　　事实究竟如何呢？人民财经走访北京多个楼盘发现，昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少，而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者，却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉[简介 最新动态]天地楼盘售楼处，记者看到前来看房的寥寥无几，等了近一个小时才看到一名看房人过来咨询，据这名看房人表示，他已经看了好几个楼盘了，但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了，我过来看看这边降没降。”

　　销售张先生告诉人民财经，去年10月旭辉天地一期开盘时，均价在2.2万每平方米，如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价，刘先生拍着胸脯给记者保证，“绝对上涨”。他举了一串数字印证他的说法，目前北京可居住房屋有430万套，再加上期房库存有6万套，每套房按3口居住计算，有1308万人有房住，这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300万人，这意味着还有近1000万人没住房。“因此，北京的房价不可能降。”张先生表示。

　　在房山区的首开-熙悦睿府楼盘的售楼大厅，同样是冷清的状态，门口保安告诉人民财经记者，最近来看房的明显减少，周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示，他们楼盘推出的都是小户型的商住房，但依然抢手，“现在纯住宅的楼盘都不多了，大家都在抢商住房”。

　　然而，根据上海易居房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示，3月，在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大，环比增幅达到10.0%。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比2月份增长227%，较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%，与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

　　从季度来看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

　　自住商品房释放“冷淡”信号加剧房客观望

　　多位业内人士对记者表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，例如通州台湖的东亚?印象台湖等；部分楼盘单次推盘量也在减少。

　　人民财经了解到，自去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已经有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。

　　业内人士表示，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套　　新房成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

　　亚豪机构副总经理高姗也认为，自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右，极具吸引力，虽然短期内自住房的供应量有限，难以覆盖全部刚需购房人，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货，低价换量。

　　此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响，也限制了部分市场刚性需求，使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。