折戟安置房项目

　　如果说高价拿地是兴润置业对房地产市场的豪赌，那么由其参与主导的奉化长汀村旧村改造项目，则是让该公司倒下的一个关键因素。

　　长汀村地处奉化市城区北郊的锦屏街道，是奉化最大的一个“城中村”，拥有14个村民组，1299户人家，3000余人口，该地与奉化市台商、外商开发区接壤，甬临公路横穿村西，交通便捷。

　　2003年，长汀村启动了旧村改造工程，这项工程被列入了奉化市政府当年的重点工作。彼时，奉化市政府同意长汀村实施旧村改造，前提是村里的所有集体土地要按政府指导价征用，征用工作在2003年6月底前完成。

　　2004年5月，奉化市政府将长汀村约22.9659公顷集体土转登记为国有土地。是年6月21日，奉化市国土局与宁波洛兹置业有限公司（下称“洛兹置业”）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，正式将长汀村旧村改造的地块出让给该公司。

　　洛兹置业隶属于洛兹集团，是宁波地区一家大型民营企业，该公司主营业务为服装。奉化市国土局当时的材料显示，该项目土地出让金为3.37亿元，总开发面积为20.36万平方米，其中开发商能够开发出售的面积为8.6万平方米。

　　长汀村旧村改造项目，实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。与许多政府公共项目一样，政府引入民间资本，同时以土地作为支付对价，长汀项目亦如是。政府引入地产开发商建造安置房，作为回报，政府提供相应地块供地产商开发。

　　但是，洛兹置业在此后的开发过程中遭遇了村民的抵制，由于各种原因，多位村民开始与政府打起了数年的行政诉讼官司。

　　2007年1月，浙江省人民政府53号行政复议决定，撤销此前作出的同意将22.9659公顷国有土地出让给洛兹集团的具体行政行为，此案也被称为“农民因征地问题告赢省政府第一例”。

　　长汀村旧村改造工程在当时被叫停了，这让当地政府和开发商都陷入了尴尬局面，如何收拾这个“烂摊子”成了当地政府头疼的事。

　　2007年后，洛兹置业在完成了588套住宅后宣布退出长汀村的旧村改造，兴润置业则成为接盘者。长汀村一位人士告诉时代周报记者。

　　彼时的兴润置业正值鼎盛，此前的2006年，该公司完成营收25亿元，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，是奉化市最大的房地产企业。

　　2008年前后，兴润置业以代建方式正式接盘长汀村项目。时代周报记者掌握的材料显示，除了长汀村的安置房项目外，兴润置业用于商业开发的奉化长汀小区项目总用地面积152.13亩，容积率约3.99，总建筑面积40.38万平方米，小区预计建造13幢33层高层，绿化率约为30%。

　　按照兴润置业的计划，长汀小区项目将分三期开发，一期计划2012年4月开工，2014年8月交付；二期计划2012年8月开工，2015年1月交付；三期计划2013年1月开工，2015年4月交付。按照兴润置业的计划，为加速资金回笼，该项目开发的长汀小区开盘的预售价格定位于10000元/平方米左右。

　　但兴润置业在接手长汀村项目后，即遇到了此前洛兹置业曾遭遇的困难。长汀村旧城改造项目已开展10年，其中利益纠葛难以理清，由于当时很多地方的征地拆迁、整理都交给企业负责，引发了大量的征地拆迁矛盾。

　　“这个地方非常难拆，拆迁进程不顺利。”前述长汀村人士向时代周报记者分析，兴润置业在长汀安置房项目上至少投入了五六亿元，“兴润置业被这个地方拖死了，这个项目损失很大。”

　　按照规划，投资4.7亿元的长汀村旧村改造项目，奉化市财政出资1.7亿元，其他资金均来自一家政策性银行—2009年9月，农发行浙江省分行贷款3亿元，支持长汀村旧村改造。

　　根据协议，兴润置业建好安置房后，随机将启动商业地块项目。然而，事与愿违，该项目后期用于商业开发的152.13亩地块拆迁进展缓慢，迟迟未见动静。

　　在资金紧张的情况下，沈财兴一度想过将现有安置房上市，先回笼资金，再将未来商业地产项目抵扣安置房，但是该方案被相关部门否决了。

　　这种损失还来自于时间成本，更关键的是，兴润置业用其他项目的贷款，也用于安置房建设，这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。