追逐高收益

　　“从投资角度来看，企业到哪里去都要讲究投资回报和风险控制，但在政府鼓励企业‘走出去’的背景下，每个企业可能要根据自身情况做出投资决策。” 泰禾集团董事长黄其森则向《证券日报》记者表示，有些企业更专注于国内市场这个大盘子，比如，“北京就相当于欧洲了”，“福建的GDP也已经超过了马来西亚”。而在黄其森眼里，“去海外投资，短期内仍不会是主流”。

　　不过，在张玉良眼中，海外房地产市场俨然是一块大蛋糕。

　　在2013年实现狂飙突进式的拓展，并以超预期的30亿元人民币销售收入成功收官后，绿地集团海外投资扩张计划迅速扩容。绿地集团表示，基于对海外市场的乐观预期及现有项目储备规模，绿地对2014年海外板块业绩调高预期，预计2014年新增投资50亿美元至80亿美元，预计全年海外业务收入将突破130亿元人民币。

　　绿地集团称，2014年，绿地海外业务将实施“拓展与提升并进”。一方面深耕优质市场，在已进驻并产生可观效益、拥有较好前景的国家及城市适时追加投资；另一方面将新辟潜力市场，继续依托国内富裕及中产阶层拓展市场，择优储备成本合理、杠杆性强、盈利水平较高的项目，形成更加优化合理的海外投资布局。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，合理化布局海外市场更重要的是如何设计投资的产品业态以及控制风险。

　　仲量联行监测数据显示，2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的首选资产类别，占其总交易额的85%。同时，中国海外商业房地产投资者对商铺和酒店市场以及住宅土地开发的兴趣不断增长。

　　对此，夏飏飏接受《证券日报》记者采访时称，从投资回报和风险管控上来看，房企收购带有一定租户的商业写字楼开发风险相对较小，不过，其回报率要比直接投资开发项目的回报率低。相对而言，房企去海外主导开发住宅、旅游地产等业态的产品回报率较高，但也伴随着相应的高风险。

　　更为值得注意的是，夏飏飏向《证券日报》记者透露，个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上，这可能是企业多元化布局的重要考量，比如为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。

　　事实上，夏飏飏强调，每个公司有各自走出去的因素，“我不排除现在的海外市场是一个好的市场，但有些企业除了寻找新的利润增长点外，也不排除其有拓展融资渠道的意图”。以英国伦敦和美国一些城市来说，有些项目的开发资金可能有60%来自银行贷款，其贷款利率约为3%。不过，每个国家的融资成本和项目贷款额度占其整体投资比例并不相同，澳大利亚的贷款利率就约为6%。

　　显然，3%-6%的利率与国内时而出现的10%以上利率相比，资金成本的高低不言而喻，这也是未上市房企争取赴港上市，而已登陆A股市场的房企争相买壳挤入海外资本市场的重要因素。

　　编者按：自2014年年初开始，国内知名房企出海圈地的速度进一步加快，而这背后，除了满足当地人的购房需求之外，很大程度上，暗合了中国中产阶层海外投资置业实力及意愿的高涨。相比于中国的房价，其它很多国家房地产可谓是价值洼地。在趋利的作用下，中国资本正在成为全球房地产市场一个长期且不断增长的重要因素。