小股操盘瓦解“老大”意识

　　《21世纪》：去年开始万科在业务层面提出了一个很重要的变化。那就是进入更多的非住宅业务，轻资产重运营，小股操盘进行品牌和管理输出，这和万科以前的住宅专业化有何不同？

　　郁亮：我们说小股操盘，关键在操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值；专业化方面仍然是盖房子，只不过原来主要是盖有人住的房子，现在要盖有人用的房子，有商业、购物中心等城市配套。并不是说万科自己要去做食堂、菜市场，我们是盖好了给别人来用，依然是通过操盘来赚钱。

　　《21世纪》：这会不会导致万科未来盈利来源发生变化，以前主要是销售住宅带来了利润，未来变成资产管理带来管理费等收入，更加多元？

　　郁亮：万科从来都是靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘也是一样，干更多活，赚更多钱。至于说除了开发收入之外，有些来自资产管理收入之类的，这是有可能的。但是不代表说盈利来源就多元化了，现在还看不出来。

　　《21世纪》：未来万科的角色是否会更像铁狮门那样，变成一个资产管理公司？

　　郁亮：小股操盘就是学习铁狮门，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。但是万科不会变成一个纯投资公司。

　　《21世纪》：通过小股操盘，万科可以扩大自己的营业额和市场占有率，是否有继续保持行业第一的考虑？

　　郁亮：小股操盘实际上更是在瓦解“老大”意识。小股操盘后，万科（在一个项目里）只有百分之二三十的股份了，怎么还算销售额？房地产早已不是规模扩张为王，目前的房地产市场是规模越大越危险，就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何空间。

　　在2008年以来，万科就已经放弃追求速度和规模，转而追求质量和效益的增长。我们和规模化扩张的（公司）已经不在一个跑道上。如果有别的公司在规模上超过了万科，我非常欢迎。

　　对万科来说，当下能否利用好互联网的工具，向城市配套商转型这件事能否成功，才是衡量万科是否真正在引领房地产行业发展的标志。

　　《21世纪》：万科入股徽商银行又是出于什么样的考虑？

　　郁亮：万科参股徽商银行肯定不是为了开发贷款。银行也要接受银监会监管，开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东，涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的，万科对经营银行没有兴趣。

　　投资徽商银行，是出于供应链融资的考虑，为上下游供应商提供便利的资金安排。因为房地产上下游企业业务较为琐碎，一般银行不愿意做，徽商银行有兴趣，这个业务又不受地域限制，我们就投资了鼓励它来做。