调查：27日，记者又向售楼部咨询，目前推出的房源位于项目东侧，毗邻公园，同时是距离学校最近的一个地块，售价在13000元/㎡左右。而目前主推的另一区域，则是“低密度花园洋房”，建筑密度较低，单价在14500元/㎡左右。

　　另据记者调查，该楼盘于2011年前后推出，项目规划面积超千亩，社区分为6个区域，涵盖低密度产品、花园洋房、高层住宅等。随着其社区逐步成熟，高层住宅的价格从2011年10月的10500元/㎡到2012年8月的12000元/㎡，2013年升至14500元/㎡，但销售情况在福州楼市中排名前列。

　　因此，对于此次价格出现的调整，销售人员承认价格是比之前略有下调，“目前，市场刚需需要价格刺激才会出手，而且房源的地块也没有之前的好”。

　　反应 “新价格”市场感觉挺好！

　　福州楼市出现“新价格”后，市场不仅不排斥，接受度还很高。

　　闽侯出现“新价格”的楼盘在1月底以均价7500元/㎡的价格开盘后，销售明显加快，较之2013年开盘9000多元/㎡价位时，去化率提升20%~30%。而在2月底开盘时，均价超过8000元/㎡，但1个月后，去化率立即下滑。而五四北项目尚在认筹中，具体情况还待开盘才见分晓。

　　“新价格”会不会引起楼盘定价前后冲突，从而导致老客户不满？据记者了解，在打出“新价格”后，就有老业主致电询问的事情发生，但随后业主发现实际上房源位置的差异性较大，不具备可比性。

　　有不愿具名的业内人士亦表示，这招其实是十分巧妙的价格策略。

　　“房源位置不同，价格自然不同。上一期房源剩下的尾房，经过一段时间可以推出做特惠，只要与本期在售房源相比有明显降幅，就会很有吸引力。举个例子，上一期房源的尾房价格在12000元/㎡左右，历经大半年时间后以13000元/㎡价格做特惠，虽然比目前在售房源的14000元/㎡均价低了1000元/㎡，但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是，将较好的房源制定一个价格，给买房人一个预期心理参考；然后推其他房源时，价格略有下浮，就能给买房人一种很划算的感觉。不管是纵向比，还是横向比，开发商都有得赚。”

　　背景 以往，开发商如何定价？

　　“一般来说，在一个区域板块内，楼盘之间会形成一个大致的价格，我们也会按照这个区域的价格进行定价，不论涨跌，步伐都比较一致。”闽侯上街一楼盘的销售经理告诉记者。一个区域即使有价格突出的楼盘，差价也是有限的。而如有品牌房企或大盘，其定价也容易成为区域风向标。

　　除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。

而以往，开发商的普遍定价策略就是“低开高走”。

地产营销