曹凤林：照片其实也是能够很直接说明问题的，我们在签订合同的时候最主要的是直接明了的表达双方的权利义务以及现状是最好的，有的时候可能是语言上面形容不了现状，那么你当时拍一张照片来作为一个证据双方都来认可，那么后期也能减少不少的争议。

　　给大家的一个提示，这是第一种容易发生纠纷的方面，一个是退押金的时候房屋大家应该说租房的人和承租人有不同的看法，我们有的时候容易造成一些纠纷，下面我们再来看转租，刚才曹律师也提示我们，转租过程中也是容易节外生枝的，我们来看这样一个案例。小杨大学毕业后在北京的国贸附近找了份工作，没有回湖南老家。为了上班方便，小杨与黄女士签订房屋租赁合同，以每月4000元的租金承租黄女士位于后现代城的房屋。小杨没想到，其刚住了两个月，就被房主米先生找上门来。米先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人。黄女士承租了他的房子后将房子转租给了小杨。米先生称，他与黄女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求小杨搬家。小杨将黄女士起诉到法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。法院经审理认为，房东米先生与黄女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果黄女士擅自转租未取得房主米先生同意或追认，米先生可单方解除与黄女士的合同，并要求次承租人小杨腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。所以说这里面还是有一些风险在其中的，关于转租这里面也谈到了，有的比如说我在租房合同当中明确规定不能转租的，有的可能都没有明确规定能不能转租，这个时候能不能转租呢？

　　曹凤林：因为在租赁关系法律有一个明确规定，不论你有没有明确不能转租，法律上有规定是不可以转租的，那么在合同里面大家双方要明确一下也是想把这件事情更明示一下，而不是说因为写在合同里不转租，你没有写就可以转租不是这回事。

　　这个大家一定要注意，不能转租，如果转租了的话，比如说转租人和次承租人他们的利益怎么来保护呢？什么情况呢？

　　包华：我觉得首先对于次承租人之所以出现其实原来本身也不见得知道自己就是所谓的次承租人，有的时候可能蒙在鼓里。但是核心那一点，就是他在签这个所谓租赁合同的时候，他并没有确认对方的身份，也就是对方的出租人跟房屋的关系他可能没有去审查过。至少没看过产权证，因为看过产权证就知道了，所以这种情况之下其实承租人在承租的时候一定要关注一下，出租给你房屋的人和这个房子之间的关系。你是要审查的，你要审查一下他有没有出租资格，那如果他不是房主，那么在这种情况下能拿到合同。

　　从哪些方面能知道他不是房主？

　　包华：比如说你要是房主的话，你要给我一个产权证，让我看到，还有你的身份证件让我知道，那么你产权证和身份证跟身份证如果匹配的话你就是房东，那我跟你谈就没问题，但如果这两个东西对不上，就说明你不是房东，你怎么拿到房屋使用权的，你要说清楚，有一个租赁合同在前面的话，证明他是有一个使用权的话，我们也可以去查房屋，使用权的一个继续转租的问题，但是要看原来的合同中到底写没写，比如刚才曹律师所介绍到的，如果他确实合同里没写，那你就不能转，或者你能拿房东一个授权确认书来给我，这个都是我们可以要求的，这个案件里面小杨最大的一个失误就在于没有做这方面出租人的资格的审查，所以这是它的一个过失。

　　那么转租人因为在法律规定不能够进行转租，所谓他的权益应该说就不存在了是吗？

　　曹凤林：就是关于他跟实际的承租人咱们说的承租人还有刚才黄女士说的，他们之间本身的合同就是一个无效的，而不是说可以解除，本身就应该确认是一个无效的，因为他没有权利去转租，但是有一些损失也好，还有一些利益小杨也不是完完全全都能够要求到，因为本身审核房东的身份的时候是有瑕疵的，但是最基本你要去租这个房子，这个出租人他可以去租，这是审查中基本的，而他却恰恰忽略了这个问题了，所以说他可能解除这个房屋，也许可能多要的租金可以要的回来，但是你如果造成你自己其他的损失，很茫然的可能就拿不到，因为本身自身还是有问题的，在租房的过程中。

　　不过大家也发现近年来，“二手房东”、“二手合同”等名词也流行起来。“二手房东”是指什么？为什么这么普遍？法律允许这种现象存在吗？

　　曹凤林：是这样，因为包括中介来说，有些房东不愿意自己去找房客，咱们说的承租人，他可能找一些中介，因为省事包括房租也好，各种房子维修也都可以方便，但是这个二手房法律存在的意义是在于房主是同意转租的，它的权利来源是在于同意，必须得同意，如果不同意这个肯定是不合法的，所以我觉得法律意义上能支持他的观点的时候，也是来源于有房东的认可。

　　这是这个案例当中我们所发现的问题，包华还有什么要点评的吗？

　　包华：我觉得补一句，因为实际上二手房转租是可以提高房屋使用效率的做法，关键这种使用效率有一定的风险，我们需要通过法律的构架去解决这样的风险，才能实现我们想要的目标，所以不是说二手房转租和提高市场效率，提到使用效率、提高租金效率之后大家就没有责任了，权利跟责任永远是对等的。