日前，一则《三四线城市将出现50多座鬼城》的报道，引起人们对房地产市场的警觉。华远地产[简介 最新动态]董事长任志强年初也表示，做了十几年房地产报告，今年第一次提出“风险”两个字，房地产销售2014年可能面临严重问题。

　　“2014年将是房地产销售的调整之年，预计销售面积和销售价格增速下滑至5%和4.3%，伴随一波补库存的结束土地购置也将有所回落，投资增速下滑至16%左右，景气度有所下降。”中银国际研究报告认为。

　　2014年开年之初，房地产销售下滑的趋势已经有所迹象。有统计显示，2013年全年商品房销售增速，较2013年1～11月份回落了3.5个百分点。据北京市住建委及中原地产统计数据显示，进入2014年元月的前25日，北京新建住宅和二手房住宅成交均处于低位。其中，新建住宅成交6638套，二手房成交7873套，合计总成交量14511套，环比下调幅度在两成左右，同比2013年初跌幅接近43%。同时，上海、广州等地也出现成交量调头向下的趋势。

　　“房企销售受阻，会给银行贷款、信托计划等融资形式带来信用风险。”业内专家警示。

　　此外，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，亦是形成房地产贷款风险的重要原因之一。根据2013年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。由于房企资金链总体偏紧，造成房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。有统计显示，当前房地产信托的募集成本在12%～20%，且未来一至两年将集中到期兑付。

　　业内专家表示，鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。

　　有第三方研究机构数据统计显示，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

　　房地产信托的快速发展以及潜在的兑付风险，引起业界对银行表内外风险管理的关注。有统计显示，如果将以房地产作为抵押物的贷款，银行持有房地产企业发行的债券，通过信托公司持有的房地产企业的信托业计算在内，则“宽口径”房地产业贷款占比在30%～40%。因此，一旦高房价泡沫破灭，房价大幅下跌，地价迅速下降，银行坏账率显著上升，主要以土地出让收入还债的地方政府平台债务将大面积违约，系统性金融风险由此生成，并可能导致金融危机。

　　对于严控房地产风险，银监会在其年初的工作会议上指出，要继续“严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化‘名单制’管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染”。

　　此外，业内专家还提醒，与住宅市场受到持续调控、风险得到一定程度释放不同，商业地产的风险还未得到应有重视。同时，还应高度关注金融机构为追求房地产资金运用高收益引致的“资金空转”和资产负债期限错配，警惕流动性风险。