去年广州楼市“限购”和“限签”等楼市调控日益收紧，更多投资客转向不受限的商业公寓。昨日合富置业发布最新市场报告称，2013年二手住宅及商业公寓市场当中投资型需求占比达8%，而2012年投资型需求仅占6.1%。在2013年内经由合富置业促成买入并租出的二手住宅及商业公寓成交个案当中，平均租金回报率仅2.93%，随着近几年楼价快速上涨，租金回报率逐年下降。

　　二手商业公寓热销

　　张女士（化名）在2013年初购买了先烈南路一套单价19000元/平方米的商业公寓小户型单位，办好手续之后碰上租赁旺季，以月租金2600元成功租给在环市东工作的白领，账面租金回报率高达5.2%。

　　最近，张女士的朋友打算在附近也买一套商业公寓投资，她帮朋友一问行情才发现，类似的单位价格已涨至23000元/平方米左右。张女士对现时的租金回报还挺满意，赚着房价升值的同时，租金回报比银行定存和部分理财产品高。虽然房子价格涨了，但张女士还是打算继续持有，等春节假期结束后再调高租金出租。

　　然而，合富置业研究数据显示，在2013年内经由合富置业促成买入并租出的二手住宅及商业公寓成交个案当中，平均租金回报率仅2.93%，而在2009年平均租金回报率曾高达4.13%，随着近几年楼价快速上涨，租金虽然同步上升，但增速远低于楼价，因此租金回报率亦随之逐年下降。

　　在限购政策继续影响的环境下，自2013年起不限购的商业公寓比起住宅公寓更受投资者青睐，在一手商业公寓销售行情不错的情况下，二手市场上即买即可放租获利的二手商业公寓，同样受到投资者青睐。

　　合富置业研究数据显示，在2013年二手公寓市场上，商业公寓成交比例高达66%，而住宅公寓成交比例仅34%。商业公寓比住宅公寓热销的原因主要还在于“不限购”的特点，不少有足够购买力而希望投资房产的长线投资者受限于没有购房资格而未能投资住宅，在这种情况下“不限购”的商业公寓的吸引力随之大增。

　　相对来说，入市门槛相对较低的小户型单位租金回报率高于市场整体水平的同时，往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想，因此，不少长线投资者仍将投资的重点锁定在小户型单位上。来自合富置业研究数据显示，面积在30平方米以下的物业平均租金回报率最高，超过4%，而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低，不到2.3%。

　　投资也要看出租活跃度

　　合富置业市场经理梁燕明表示，对于还有购房资格的长线投资者来说，选择房源的空间相对较大，除了住宅外还可以考虑商业公寓，而对于已没有名额买住宅的人士来说，商业公寓对比起其他商用物业来说投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候，除了参考买入价格、租金回报率等因素外，还可以参考出租活跃度。

　　从合富置业研究数据分析，2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域，同时也是投资者关注度最高的区域。其中，小户型投资较活跃的西门口板块，2013年平均租金回报率达3.73%，不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位，由于总价不高但租金和租赁活跃度都较不错，因而亦相当受投资者青睐。

　　以公寓较为集中的珠江新城西区为例，租金最高的爱丁堡国际公寓，虽然投资门槛至少都要260万元以上，但其在高端外籍租客群体中的租赁活跃度及租金收益，依然吸引资金实力雄厚的投资者出手。据合富置业研究数据统计，2013年爱丁堡国际公寓平均租金回报率高达4.03%，高于周边铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光大厦等住宅公寓。不过，对于资金实力相对较弱的小型投资者来说，若有购房资格的话，还是更倾向于选择发展相对成熟的低总价住宅公寓。